수원지방법원 2025타경1319. 경기도 화성시 팔탄면 서근리 11-1 소재 건물과 토지입니다. 감정평가 이용상태는 노유자시설(상호명: 아름다운요양원)이고, 건물은 2010년 01월 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층입니다. 2015년 11월 일부 증축됐으며, 토지는 지목 ‘대’, 면적 988.0㎡입니다.
권리관계의 기준점은 2022.03.02 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,464,000,000원이고, 현재 소유자 함경원이 같은 날 소유권을 이전받은 뒤 설정됐습니다. 이후 2025.06.18 수협은행의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1319 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 팔탄면 서근리 11-1 · 경기도 화성시 만세구 팔탄면 대평안길 57 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 노유자시설(상호명: 아름다운요양원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 · 2010년 01월 사용승인 · 2015년 11월 일부 증축 |
| 토지 | 지목 대 · 988.0㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역(산업관리) |
| 소유자 | 함경원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,830,266,960원 / 1,281,186,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,441,819,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수액 0원
과거 등기에는 팔탄농업협동조합, 도림신용협동조합, 김은수, 수협은행의 근저당권과 화성시 압류가 있었지만 해당 권리들은 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.03.02 을구 11번 수협은행 근저당권입니다. 2025.06.18 등기된 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 결론 내리기 어렵다
현재 최저매각가는 1,281,186,000원으로 감정가 1,830,266,960원의 70%입니다. 하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 일반 공동주택이 아니라 노유자시설로 이용되는 건물과 토지를 함께 매각하는 형태이므로, 가격 판단은 건물 상태·운영용도·토지 가치·제시외 건물 포함 여부와 매각 제외 물건을 함께 봐야 합니다. 현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저가와 동일한 1,281,186,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,281,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,211,860원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,464,000,000원 | 1,265,974,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 수협은행 채권최고액 1,464,000,000원 중 1,265,974,140원이 배당되고 미배당은 198,025,860원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,281,186,000원 | 1,265,974,140원 | 198,025,860원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 896,830,200원 | 885,461,898원 | 578,538,102원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 627,781,140원 | 619,103,329원 | 844,896,671원 | 0원 |
중요한 점은 유찰에 따라 채권자의 미배당이 커져도 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다. 따라서 이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 매수인에게 넘어가는 인수형 구조와는 다릅니다. 다만 가격이 내려간다고 곧바로 시세 메리트가 생긴다고 단정할 수는 없습니다. 비교 실거래 자료가 없기 때문입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 노유자시설로 이용 중이며 상호명은 아름다운요양원입니다. 일반 주거용 아파트가 아닌 특수 목적 시설입니다.
- 입지. 화성시 팔탄면 서근리 소재 서근교차로 북서측 근거리에 있고, 인근은 중소규모 공장·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층이며 외벽은 벽돌치장 및 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 내부 인테리어, 창호는 하이새시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 988.0㎡, 지목 대, 완경사 사다리형, 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 218,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 현장 방문을 통해 실제 점유자·운영주체·사용관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 구분. 제시외 건물 ㉠~㉣은 포함되고 제시외 물건 ㉤ 및 목록2 옥상 이동통신 안테나는 제외됩니다. 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 구조이므로 등기부와 매각물건명세서의 목록별 범위를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 용도 유지 가능성 확인. 현재 노유자시설로 이용 중이므로 기존 용도 유지 여부와 다른 용도로 전환할 경우의 인허가·시설 요건을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,830,266,960원과 최저가 1,281,186,000원의 차이만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 유사 시설·토지 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 단순하지 않다
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2022.03.02 수협은행 근저당권이고, 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다. 반면 가격 측면에서는 실거래 비교자료가 없어 1,281,186,000원이 시장가격 대비 낮은지 높은지를 직접 판정하기 어렵습니다.
또한 실제 이용상태가 노유자시설이고, 일괄매각에 제시외 건물이 포함되는 한편 일부 물건은 매각에서 제외됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 감정가 할인율이 아니라 점유·운영관계, 포함·제외 범위, 특수용도 시설의 환금성, 현장 가치 검증입니다. 권리 인수 부담은 낮지만 가격 검증과 현장 확인 비중이 큰 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
