수원지방법원 2025타경1346. 송죽동 금성주택 에이동 2층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현 소유자는 이진재이며 2020.06.26 거래가액 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 경매 소멸 기준으로 계산된 권리는 2023.05.18 주택도시보증공사의 3,091,000,000원 가압류입니다. 이후 국가 압류, 서울특별시 압류, 신지현의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.
하지만 등기 자체가 소멸하는 것과 임차보증금 인수 문제가 사라지는 것은 별개입니다. 신지현은 임대차계약일 2022.05.05, 확정일자 2022.05.06, 전입·점유개시일 2022.07.01로 말소기준보다 앞서며, 배당요구도 2025.08.14에 했습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1346 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 송죽동 443-26 금성주택 에이동 2층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 연와조 스라브지붕 지1층/2층 건물 내 2층 301호 · 사용승인일 1989.08.26 |
| 소유자 | 이진재 · 2020.06.26 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신지현 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 선순위가 중요하다
말소기준은 2023.05.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 신지현의 전입·점유는 2022.07.01로 그보다 앞서고, 강인석의 전입은 2000.10.06으로 더 빠릅니다. 따라서 후순위 압류·임차권등기·경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 사실만 보고 “낙찰자 인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강인석 | 2000.10.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신지현 | 2022.07.01 | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
강인석은 현황조사에서 2000.10.06 전입자로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입시점만 놓고 보면 말소기준보다 앞서므로 대항력 가능성이 있으나, 보증금·계약관계가 불명확해 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이 금액은 아래 실질취득 계산에 포함할 수 없으므로 추가 위험으로 남습니다.
신지현은 주거용 건물 전부를 대상으로 임차보증금 120,000,000원의 임차권등기가 있고, 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인으로 별도 계산해야 하며, 두 사람의 보증금을 서로 중복 신고로 상계할 근거가 없습니다.
③ 가격 판단 — 118,000,000원만 보면 안 된다
신건 최저매각가는 118,000,000원입니다. 그러나 신지현의 보증금이 매각가보다 크고, 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 배당계산에서는 인수액이 4,452,000원이므로 매각대금과 합친 최소 실질취득은 122,452,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신지현 배당 | 인수액 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 118,000,000원 | 115,548,000원 | 4,452,000원 | 122,452,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 94,400,000원 | 92,300,800원 | 27,699,200원 | 122,099,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 75,520,000원 | 73,760,640원 | 46,239,360원 | 121,759,360원 |
최소 실질취득 = 각 회차 매각가 + 신지현 미배당 인수액. 강인석의 보증금이 확인되지 않아 그에 따른 추가 인수 가능액은 포함되지 않았습니다.
동일 물건의 실거래 시세 비교값은 확인되지 않아 실질취득이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가나 최저가만을 근거로 가격 가점을 줄 수 없고, 실제 비교 기준은 최소 실질취득액과 추가 임차인 인수액까지 포함한 총부담이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 1. 임차인 신지현 보증금 | 120,000,000원 | 115,548,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,091,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 신지현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신지현 임차보증금은 120,000,000원 중 115,548,000원이 배당되고 부족분 4,452,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 연와조 스라브지붕 지1층/2층 건물 내 2층 301호입니다.
- 사용승인. 사용승인일은 1989.08.26입니다.
- 입지. 수원시 장안구 송죽동 소정어린이공원 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로1류·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신지현 보증금 인수. 신건 배당표상 4,452,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액은 27,699,200원·46,239,360원으로 늘어납니다.
- 강인석 확인. 2000.10.06 전입자의 임대차계약, 보증금, 실제 점유 및 전출 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 신지현 관계 검증. 임차권자이자 경매 채권자로 나타나므로 임대차계약과 보증금 지급자료를 원본 대조해야 합니다.
- 압류 관련 확인. 국가와 서울특별시 압류가 있으므로 실제 배당에서 조세채권이 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실질취득 하락”
이 사건은 최저가 118,000,000원이라는 숫자보다 임차보증금의 미배당 인수가 훨씬 중요합니다. 신지현의 보증금은 120,000,000원이고 현재 회차에서 4,452,000원이 매수인에게 넘어가 최소 실질취득은 122,452,000원입니다. 유찰돼 매각가가 낮아지면 그만큼 인수액이 커져 신지현 기준 총부담은 122,099,200원, 121,759,360원으로 크게 내려가지 않습니다.
여기에 2000.10.06 전입한 강인석의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액 자체가 아직 열려 있습니다. 실거래 시세 비교값도 없어 현재의 최소 실질취득이 시장 대비 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 임차관계 확정이 먼저이며, 강인석의 보증금과 점유관계가 해소되지 않는 한 낮은 최저가만 보고 접근하기 어려운 사건입니다.
