수원지방법원 2025타경1363. 본건은 용인시 기흥구 영덕동 힉스유타워 에이동 19층 1901-3호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 현재 지식산업센터(상호명: 이니스트에스티(주))로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 조관호이며, 말소기준은 2020.01.17 설정된 주식회사국민은행 근저당권 375,600,000원입니다. 이후 설정된 전세권과 전북은행·노순규의 근저당권, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 구조만 보면 후순위 권리가 낙찰자에게 남는 형태는 아닙니다. 그러나 현황조사에 이니스트에스티 주식회사가 확인돼 있고, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 단순히 “대항력 없음”으로 처리하면 안 됩니다. 현재 자료상 판정은 대항력 가능·미상이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1363 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1315 힉스유타워 에이동 19층1901-3호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 중부대로 184 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 지식산업센터(상호명: 이니스트에스티(주))로 이용중 |
| 대상 면적 | 103.03㎡ |
| 소유자 | 조관호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 270,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 284,722,844원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.01.17 주식회사국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 2020.11.24 설정된 이니스트에스티주식회사 전세권 20,000,000원, 2021.10.28 전북은행 근저당권 115,000,000원, 2023.01.02 노순규 근저당권 100,000,000원 및 2025.06.19 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 전세권의 범위는 에이동 1901-3호 103.03㎡ 공장용 건물 전부입니다.
② 점유관계 — ‘대항력 없음’으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 확인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이니스트에스티 주식회사 | 현황조사 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
현황조사상 점유자는 확인됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가합니다. 등기에는 같은 명칭의 이니스트에스티주식회사 전세권 20,000,000원이 존재하며 이 전세권 자체는 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 다만 현황점유자의 임대차 대항력 여부까지 등기상 전세권 소멸만으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 높지만 면적이 맞지 않는다
제공된 힉스유타워 최근 거래는 12건이며 최근 12개월 평균은 237,420,000원입니다. 현재 최저매각가 270,900,000원은 이 평균의 114.1%입니다. 따라서 제공된 평균값만 놓고는 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 20.51㎡ | 18 | 77,540,000원 |
| 2026.08 | 59.72㎡ | 21 | 365,000,000원 |
| 2026.08 | 59.72㎡ | 14 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 59.72㎡ | 24 | 359,000,000원 |
| 2026.06 | 59.72㎡ | 5 | 357,000,000원 |
| 2026.06 | 22.82㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 11 | 329,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 17 | 84,500,000원 |
| 2026.04 | 59.72㎡ | 24 | 335,000,000원 |
| 2026.04 | 20.51㎡ | 16 | 72,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 237,420,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 270,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,592,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 375,600,000원 | 266,307,400원 |
| 을구 2번 전세권 · 이니스트에스티주식회사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 115,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 노순규 | 100,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 270,900,000원 가정 시 채권자 총 청구액 610,600,000원 중 266,307,400원이 배당되고, 미배당액은 344,292,600원입니다. 신청채권자의 청구액 284,722,844원도 전액 충족되지 않는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 270,900,000원 | 266,307,400원 | 344,292,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 189,630,000원 | 186,175,180원 | 424,424,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 132,740,999원 | 130,082,625원 | 480,517,375원 | 0원 |
배당 계산상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 계산과 별도로 현황점유자의 대항력 여부가 미상이라는 점은 그대로 남습니다. 가격이 낮아지는 것만 보고 점유관계 확인을 생략해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청곡초등학교 북서측 인근이며, 지식산업센터·근린생활시설·공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상24층 건물의 에이동 19층 1901-3호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 시스템에어컨, 소화·화재탐지, 승강기, 지하 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 2,127,000원/㎡, 지목은 공장용지입니다.
- 규제. 지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지), 성장관리권역, 준보전산지, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현황점유자 확인. 이니스트에스티 주식회사의 전입신고일·보증금 및 대항력 성립 여부를 매각물건명세서 등 원본에서 확인해야 합니다.
- 등기 전세권과 점유관계 구분. 20,000,000원 전세권은 후순위 소멸 대상이지만, 현황점유자의 별도 임대차 대항력 여부는 미상입니다.
- 시세 표본 면적 확인. 본건은 103.03㎡인데 최근 거래 표본은 20.51㎡·22.82㎡·59.72㎡·59.79㎡이므로 직접 비교가 어렵습니다.
- 가격 판단. 제공된 최근 12개월 평균 대비 현재 최저가 비율은 114.1%입니다. 이 수치만으로 저가 매물이라고 평가하면 안 됩니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 국민은행 배당 후 후순위 전세권·근저당권에는 배당이 없고 소유자 잔여도 없습니다.
맺으며 — 소멸관계보다 ‘점유 확인’과 ‘비교 가능한 시세’가 핵심
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.01.17 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 전세권과 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사상 점유자인 이니스트에스티 주식회사의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 별도 확인사항이 남습니다.
가격 역시 현재 최저가 270,900,000원이 최근 12개월 거래 평균 237,420,000원의 114.1%이므로 제공 수치상 낮은 가격은 아닙니다. 더구나 본건 103.03㎡와 최근 거래 표본 면적이 일치하지 않아 단순 평균 비교의 신뢰도도 제한적입니다. 따라서 이 물건은 후순위 소멸 자체보다 점유자의 대항력 확인과 본건 면적에 맞는 시세 확인이 먼저인 사건입니다.
