수원지방법원 2025타경1370. 용인시 수지구 성복동 성남마을벽산아파트 513동 10층 1003호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지하1층·지상18층 건물의 10층입니다. 현재 소유자는 정수경이고, 2019.10.10. 소유권이전과 같은 날 주식회사하나은행 채권최고액 363,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 현재 남아 있는 권리로는 2021.11.25. 주식회사애큐온저축은행 근저당 492,000,000원, 2024.11.20. 박성진 가압류 60,000,000원, 2025.03.10. 엔에이치농협캐피탈 주식회사 가압류 37,216,285원, 그리고 2025.06.20. 임의경매개시결정이 있습니다. 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1370 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 성복동 723 성남마을벽산아파트 513동 10층1003호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 191.754㎡ · 지하1층 및 지상18층 중 10층 |
| 현재 소유자 | 정수경 |
| 감정가 / 최저가 | 829,000,000원 / 580,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 320,224,971원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 2019년 하나은행 근저당이 기준
말소기준권리보다 앞서 있던 과거 전세권·근저당·압류·가압류 중 등기부상 이미 말소된 권리는 현재 인수권리로 보지 않습니다. 매각 시점에 남아 있는 후순위 권리 역시 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 최근 흐름은 하락
시장 비교자료의 단지명은 벽산첼시빌2차, 비교면적은 191.754㎡입니다. 최근 확인된 거래 12건의 전체 평균은 789,250,000원이고, 최근 12개월 9건 평균은 780,444,444원입니다. 현재 최저매각가 580,300,000원은 최근 12개월 평균의 74.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 191.75㎡ | 18 | 870,000,000원 |
| 2026.07 | 191.75㎡ | 2 | 944,000,000원 |
| 2026.06 | 191.75㎡ | 5 | 750,000,000원 |
| 2026.06 | 191.75㎡ | 8 | 840,000,000원 |
| 2026.05 | 191.75㎡ | 6 | 720,000,000원 |
| 2026.02 | 191.75㎡ | 10 | 735,000,000원 |
| 2025.12 | 191.75㎡ | 7 | 740,000,000원 |
| 2025.12 | 191.75㎡ | 7 | 670,000,000원 |
| 2025.10 | 191.75㎡ | 7 | 755,000,000원 |
| 2025.08 | 191.75㎡ | 11 | 835,000,000원 |
| 2025.07 | 191.75㎡ | 4 | 752,000,000원 |
| 2025.06 | 191.75㎡ | 15 | 860,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 780,444,444원 |
최신 거래는 2026.08. 870,000,000원이고, 최근 거래의 최고가는 944,000,000원, 최저가는 670,000,000원입니다. 현재 최저매각가 580,300,000원은 이 최근 거래 범위보다도 낮습니다. 다만 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세가 -4.3%이므로, 과거 전체 평균만을 근거로 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 580,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,203,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 363,000,000원 | 363,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 492,000,000원 | 209,097,000원 |
| 3. 가압류 · 박성진 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 37,216,285원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 952,216,285원 중 예상 배당은 572,097,000원이며, 미배당액은 380,119,285원입니다. 위 배당은 채권최고액 및 청구금액 기준의 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 580,300,000원 | 572,097,000원 | 380,119,285원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 406,210,000원 | 399,747,900원 | 552,468,385원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 284,347,000원 | 279,566,142원 | 672,650,143원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 320,224,971원에 대해 시나리오상 만족으로 표시돼 있으나, 3회 유찰 시에는 만족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서중학교 동측에 인접하며 주위에는 아파트단지, 근린생활시설 및 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 지하1층·지상18층 중 10층 1003호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사지의 아파트 건부지이며, 단지내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 절대보호구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 3,426,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 단지 거래. 시장자료상 벽산첼시빌2차는 951세대, 준공일 2002.10.31이며 비교면적 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 등록된 임차인 내역은 없지만 감정요항상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자·전입세대·매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.10.10. 주식회사하나은행 근저당이 기준이며, 후순위 애큐온저축은행 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 재확인합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 789,250,000원보다 최근 12개월 평균 780,444,444원과 최신 거래 870,000,000원을 우선해 비교합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.3%이므로 현재 최저가의 할인폭만으로 향후 가격을 단정하지 않습니다.
- 배당표 한계. 집행비용·채권최고액 기준 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 변수를 별도 확인합니다.
- 토지이용 제한. 비행안전제3구역(전술), 교육환경 보호구역, 성장관리권역 등 토지이용계획을 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 가격과 점유 확인
이 사건의 말소기준은 2019.10.10. 하나은행 근저당입니다. 이후 현재 남아 있는 후순위 근저당과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 감정가 829,000,000원에서 1회 유찰돼 580,300,000원까지 내려왔으며, 최근 12개월 평균 780,444,444원의 74.4% 수준입니다.
반면 최근 거래 추세는 -4.3%이고 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 최근 시세 하락을 얼마나 반영해 응찰가를 정할지, 실제 점유·명도 상태가 어떤지가 핵심 확인사항입니다.
