수원지방법원 2025타경1383. 수원시 권선구 금곡동 리더스빌딩 8층 802호의 근린생활시설입니다. 감정가 646,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 452,200,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.07.18 설정된 하나은행 근저당권 624,000,000원이고, 그 뒤의 케이비국민카드 가압류 16,015,995원, 경기신용보증재단 가압류 14,166,676원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석만 보면 매수인이 등기상 채권을 별도로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 이 물건은 감정평가서상 근린생활시설로 이용 중이며, 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 현장 점유자가 누구인지와 사업자등록·전입·점유관계를 별도로 확인하지 않은 상태에서 ‘명도까지 단순하다’고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1383 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1114-1 리더스빌딩 8층 802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 이기호 · 2019.07.18 소유권이전 · 거래가액 749,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 646,000,000원 / 452,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 416,123,677원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.07.18 하나은행 근저당권입니다. 같은 하나은행의 2019.11.20 추가 근저당권 72,000,000원은 2025.06.09 이미 말소됐고, 삼성카드 가압류 7,547,946원도 2025.02.27 해제로 말소됐습니다. 현재 남아 있는 케이비국민카드·경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 452,200,000원은 감정가 646,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 193,800,000원이 낮아졌지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
확인 가능한 가격 정보는 소유권이전 당시 등기된 거래가액 749,000,000원과 현재 감정가 646,000,000원뿐입니다. 2019년의 거래가액은 현재 시세 비교자료로 직접 사용할 수 없으므로, 입찰가 판단은 인근 근린생활시설의 최근 실거래·임대수익·공실 상태를 추가 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 452,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,922,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 624,000,000원 | 445,278,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,015,995원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 14,166,676원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 654,182,671원 중 예상 배당액은 445,278,000원이며, 미배당액은 208,904,671원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미회수만 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 452,200,000원 | 445,278,000원 | 208,904,671원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 316,540,000원 | 311,308,440원 | 342,874,231원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 221,578,000원 | 217,675,908원 | 436,506,763원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 416,123,677원보다 하나은행 예상배당액 445,278,000원이 많아 신청채권은 충족되는 시뮬레이션입니다. 반면 2회 유찰 시 예상배당액 311,308,440원, 3회 유찰 시 217,675,908원으로 내려가 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 문제이며, 제공된 배당 시나리오상 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 아파트가 아니라 상업용 근린시설이라는 점을 전제로 가격과 점유관계를 봐야 합니다.
- 입지. 금곡동행정복지센터 북동측 인근이며, 대규모 아파트 단지를 배후지로 각종 근린생활시설과 편의시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근 및 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상10층 건물의 8층 802호이며 위생·급배수·개별냉난방·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 12미터, 북동측 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며, 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 미상입니다. 근린시설의 실제 수익성과 명도 난도는 점유·임대차 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 현장 점유와 사업자등록·임대차 관계를 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 상가 수익성 확인. 실제 임대료·관리비·공실 여부 등 근린시설의 수익성과 비용 구조를 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 하나은행 채권최고액 624,000,000원과 신청청구액 416,123,677원은 서로 다른 개념입니다. 실제 배당요구액과 채권계산서를 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 자료를 대조하세요.
- 관리비·명도비용 확인. 집합건물의 체납 관리비와 실제 인도 비용은 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 가격 검증’이 중요하다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019.07.18 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 근린생활시설이고 임대관계가 미상이며, 최근 실거래 비교자료도 없습니다.
따라서 현재 최저가 452,200,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 ‘싸다’고 결론낼 수는 없습니다. 권리 자체보다 실제 점유·임대차 확인과 현재 시장가치 검증이 입찰 여부와 금액을 결정하는 핵심입니다.
