수원지방법원 2025타경1397. 수원시 권선구 고색동 행정타운프라자 2층 205호 근린시설입니다. 등기 흐름의 중심은 2024.02.29 설정된 주식회사신한은행 근저당권 720,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤이어 등기된 토스뱅크·허준호·인천신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정, 수원시·국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 판단하기 어렵습니다. 감정평가 당시 현황 공실이고 내부 공사가 진행 중이며 임대관계는 미상입니다. 감정가 899,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 629,300,000원이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 하락률만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1397 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 1181 행정타운프라자 2층205호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제205호 · 공실 · 내부 공사 중 |
| 소유자 | 우문식 · 2024.01.31 매매 · 거래가액 860,720,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 899,000,000원 / 629,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 672,467,111원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 말소기준은 2024.02.29 신한은행 근저당권이며 채권최고액은 720,000,000원입니다. 이후 토스뱅크 주식회사 가압류 101,631,239원, 허준호 가압류 4,859,433원, 인천신용보증재단 가압류 20,000,000원, 경매개시결정 및 뒤이은 압류등기는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 899,000,000원에서 1회 유찰
현재 최저매각가는 629,300,000원으로 감정가 899,000,000원의 70% 수준입니다. 이후 유찰 시 시나리오는 440,510,000원, 308,357,000원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 629,300,000원 | 620,607,000원 | 225,883,672원 |
| 2회 유찰 시 | 440,510,000원 | 433,704,900원 | 412,785,772원 |
| 3회 유찰 시 | 308,357,000원 | 303,240,002원 | 543,250,670원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 중요한 점은 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않는다는 것입니다. 실제 상가 가치는 임대료·공실률·상권·전용면적·수익률과 비교해야 하는데, 현재 비교 실거래 자료가 없으므로 최저가와 감정가만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 629,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,693,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 720,000,000원 | 620,607,000원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 101,631,239원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 허준호 | 4,859,433원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 846,490,672원 중 채권자 예상배당은 620,607,000원, 미배당은 225,883,672원입니다. 현재 회차에서는 소유자 잔여가 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 권선구청 남동측 인근이며, 주위는 나지·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현황. 공실이며 내부 공사 중입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 15m 내외 포장도로, 북측으로 폭 약 10m 내외 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(권선행정타운배후단지)이며 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 기본적인 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러 설비가 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 근린시설 매매·임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·공사 상태 확인. 현황 공실이며 내부 공사 중이므로 실제 내부 상태와 추가 공사 범위를 현장에서 점검해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 입찰 직전 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 수원시·국 압류등기가 존재하고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 배당순위와 체납세액을 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 채권 미배당 225,883,672원은 존재하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 필요
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2024.02.29 신한은행 근저당을 기준으로 이후 가압류·경매개시·압류가 매각으로 소멸하고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단에는 빈칸이 큽니다. 현황 공실·내부 공사 중이고 임대관계가 미상이며 비교 실거래도 없습니다. 따라서 감정가 899,000,000원에서 1회 유찰되어 629,300,000원이 됐다는 사실보다, 실제 임대 가능 상태와 주변 근린시설의 매매·임대 시세를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
