수원지방법원 2025타경1536. 수원시 팔달구 인계동 엘리시아아이티타워 12층 1202호로, 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 윤대천은 2023.04.12 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 258,198,589원입니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 273,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.
이후 2025.08.04 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.09.02에는 기흥세무서장을 처분청으로 하는 국의 압류가 추가됐습니다. 두 권리 모두 등기 분석상 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2025.12.09에는 기존 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1536 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1040 엘리시아아이티타워 12층 1202호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 인계로124번길 27-10 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소)로 이용 중 · 상호명 제이에이치베이직홀딩스 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상15층 중 제12층 1202호 |
| 소유자 | 윤대천 · 2023.04.12 소유권이전 · 거래가액 258,198,589원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 236,354,575원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 소멸 구조
말소기준은 2023.04.12 설정된 농협은행주식회사 근저당권 273,600,000원입니다. 2025.08.04 경매개시결정과 2025.09.02 국 압류는 그 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 근저당권은 2025.12.09 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기초가 되는 말소기준 근저당권의 순위는 그대로 이어지는 구조입니다.
② 가격 판단 — 최근 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 268,000,000원, 현재 최저매각가도 268,000,000원으로 신건입니다. 등기상 소유권이전 당시 거래가액은 258,198,589원이 확인되지만, 현재 시점의 동일 건물·유사 호실 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 확인되지 않습니다.
따라서 감정가나 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 이 물건은 인수액 0원이라는 권리상 장점과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다. 현재 회차의 실질취득액은 배당 시나리오상 인수액이 0원이므로 268,000,000원이며, 이 금액의 시장 적정성은 주변 업무시설·근린생활시설 거래와 임대수익 자료를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,552,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 273,600,000원 | 263,448,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 미배당액이 10,152,000원 발생하지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자 미회수는 커지지만 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 268,000,000원 | 263,448,000원 | 10,152,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 214,400,000원 | 210,598,400원 | 63,001,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 171,520,000원 | 168,318,720원 | 105,281,280원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 수원시청역(수인분당선)이 있어 대중교통 편의성은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 업무시설(사무소)로 이용 중이며 상호명은 제이에이치베이직홀딩스로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층/지상15층 건물이며 외벽은 인조석 붙임 및 강화유리, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 페어그라스 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 시스템 냉·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당하며 과밀억제권역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 별도 차이는 기재돼 있지 않고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실체 확인. 사무소 상호명은 확인되지만 임대관계가 미상입니다. 소유자 직접 사용인지 임차 점유인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 자료 확인. 실제 임차 점유라면 보증금·확정일자 등 정보가 확인되지 않은 상태이므로 대항력은 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 내역을 반드시 대조해야 합니다.
- 국 압류 확인. 2025.09.02 국 압류가 존재합니다. 등기상 말소기준 이후 소멸 권리로 분석돼 있으나 당해세 등 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 근저당 이전 확인. 기준근저당은 2025.12.09 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기부에서 현재 권리자를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 최저가 268,000,000원을 주변 업무시설·근린생활시설의 매매·임대 자료와 비교해야 합니다.
- 관리비·시설비. 업무시설은 공용관리비와 냉·난방 등 운영비가 수익성에 영향을 줄 수 있으므로 체납 여부와 실제 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 ‘점유와 가격’
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.04.12 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 예상배당에서도 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 업무시설이라는 특성상 임차인 내역이 없다는 사실만으로 점유 문제가 끝나는 것은 아닙니다. 감정평가 당시 실제 사무소로 이용되고 있었고 상호명이 확인됐지만 임대관계는 미상입니다. 따라서 점유자가 임차인일 가능성과 대항력은 가능·미상으로 남겨두는 것이 안전합니다. 여기에 현재 가격을 검증할 최근 실거래 자료가 없으므로, 권리는 통과 가능하지만 점유 확인과 가격 검증 전에는 268,000,000원이 매력적인 가격이라고 결론 내리기 어렵습니다.
