인천지방법원 2025타경514274. 인천 서구 가정동 ‘루원제일풍경채’ 404동 1층 102호, 전용 84.2814㎡ 아파트입니다. 감정가는 574,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 401,800,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 정승훈이며, 말소기준은 2019.01.25. 한국스탠다드차타드은행 근저당권 328,800,000원입니다. 이후 키움저축은행 근저당권과 각 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
가격 쪽은 숫자가 분명합니다. 같은 단지 유사 면적의 최근 12건 평균은 588,708,333원, 최신 거래는 2026년 4월 573,000,000원입니다. 현재 최저가 401,800,000원은 최근 12개월 평균의 68.3%이고, 최신 거래가의 약 70.1% 수준입니다. 따라서 이 사건은 권리보다 1층 개별가치와 현장 상태를 얼마나 보수적으로 반영할지가 가격 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514274 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 603-1 루원제일풍경채 404동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.2814㎡ · 23층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 정승훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 574,000,000원 / 401,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 242,385,326원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 0명이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 입찰 직전 점유관계는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다. 등기상 핵심은 2019.01.25. 한국스탠다드차타드은행 근저당권이고, 이후 남아 있는 키움저축은행 근저당권과 가압류·압류 등은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 4.018억 vs 최근 평균 5.887억
루원제일풍경채는 900세대, 사용승인 기준일은 2018.01.29이며, 비교 표본은 전용 84.28㎡·84.43㎡ 거래 12건입니다. 최근 거래 범위는 555,000,000원~610,000,000원, 최근 12개월 평균은 588,708,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.28㎡ | 21 | 573,000,000원 |
| 2026.04 | 84.28㎡ | 3 | 555,000,000원 |
| 2026.03 | 84.28㎡ | 24 | 584,000,000원 |
| 2026.03 | 84.28㎡ | 6 | 587,000,000원 |
| 2026.02 | 84.28㎡ | 21 | 610,000,000원 |
| 2026.01 | 84.43㎡ | 15 | 595,000,000원 |
| 2026.01 | 84.43㎡ | 15 | 595,000,000원 |
| 2026.01 | 84.28㎡ | 16 | 596,500,000원 |
| 2026.01 | 84.28㎡ | 19 | 592,000,000원 |
| 2026.01 | 84.28㎡ | 18 | 590,000,000원 |
| 2026.01 | 84.28㎡ | 5 | 600,000,000원 |
| 2026.01 | 84.28㎡ | 24 | 587,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 588,708,333원 |
감정가 574,000,000원은 최근 12개월 평균 588,708,333원보다 낮고, 최신 거래 573,000,000원과는 거의 같은 수준입니다. 한 차례 유찰된 현재 최저가 401,800,000원은 최근 평균보다 186,908,333원 낮습니다. 다만 실거래 표본은 3층 이상이고 대상은 1층이므로, 평균가 대비 할인폭을 그대로 수익으로 간주하기보다 1층 개별가치와 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 401,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,418,000원 |
| 2. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 328,800,000원 | 328,800,000원 |
| 3. 근저당 · 키움저축은행 | 348,000,000원 | 66,582,000원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 16,640,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 5,952,585원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 70,795,015원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현대캐피탈 | 13,861,934원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 | 6,169,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 790,218,548원 중 예상 배당액은 395,382,000원, 미배당액은 394,836,548원입니다. 배당 부족분은 후순위 채권자의 미회수 문제이며, 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 401,800,000원 | 395,382,000원 | 394,836,548원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 281,260,000원 | 276,522,360원 | 513,696,188원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 196,882,000원 | 193,325,652원 | 596,892,896원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 ‘숨은 보증금 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는’ 대항력 인수형 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천루원중학교 서측 인근. 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교, 공원이 혼재하는 아파트지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 내 1층 102호. 외벽은 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등, 창호는 PVC샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스, 열병합지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 교육환경보호구역 및 공공공지 관련 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 공시지가는 2,048,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 단지 900세대, 2018.01.29. 준공이며 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서와 현장 점유를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 최근 거래 표본은 3층 이상이고 대상은 1층입니다. 최근 평균 588,708,333원을 대상 호수의 직접 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 등기권리 재대조. 말소기준은 2019.01.25. 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 맞춰보세요.
- 배당 부족 오해 금지. 미배당액 394,836,548원은 후순위 채권자의 부족분이며, 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 당해세·최우선변제는 배당표에 반영되지 않았으므로 관련 원본자료와 체납 관리비를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 1층 가격 검증
이 사건의 구조는 비교적 명확합니다. 확인된 임차인 0명, 배당모형상 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 가격도 현재 최저가 401,800,000원이 최근 동일 면적 평균 588,708,333원의 68.3%로 내려와 있습니다. 따라서 핵심 위험은 권리 승계보다 1층이라는 개별 조건이 실제 시장가격에 얼마나 반영되는지입니다. 최신 거래 573,000,000원, 최근 거래 최저 555,000,000원과도 차이가 큰 만큼, 현장 상태·점유·1층 선호도까지 확인한 뒤 그 할인폭이 실제로 남는지를 검증하는 사건입니다.
