서울중앙지방법원 2025타경102771. 관악구 신림동 팔로스22 제1동 제1층 제202호, 전용 28.74㎡ 다세대주택입니다. 소유자 문지우는 2021.10.16 매매를 원인으로 거래가액 330,000,000원에 취득했고, 등기부상 2021.12.22 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 경매의 말소기준은 2023.08.14 영등포세무서장 압류이며, 이후 2023.11.07 주택임차권등기와 2025.04.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 “대항력 임차보증금이 최저가보다 커서 실질취득액이 보증금에 고정되는” 구조가 확약서 때문에 예외 처리된다는 점입니다. 보증공사가 승계한 김대영의 보증금은 330,000,000원이고, 현재 최저가 148,992,000원에서 배당 시뮬레이션상 미배당액은 183,893,888원입니다. 그러나 2026.05.12 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102771 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 98-249 팔로스22 제1동 제1층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 28.74㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 1층 |
| 사용승인 | 2020.11.02 |
| 소유자 | 문지우 · 2021.10.16 매매 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 148,992,000원 (7회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계는 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.08.14 갑구 5번 압류입니다. 임차관계는 그보다 앞선 2021.12.20 주민등록·점유와 2021.11.23 확정일자를 기초로 하며, 보증공사 신고상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 정리돼 있습니다. 원칙대로라면 현 최저가 배당 후 남는 183,893,888원이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
② 임차인·보증기관 — 보증금 중복합산 금지
실제 임차인은 2명입니다. 보증공사는 김대영의 보증금을 대위·승계한 보증기관으로, 별도의 330,000,000원 보증금이 하나 더 존재하는 것이 아닙니다.
| 구분 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선화 | 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김대영 전유부분 전부 · 주택임차권 | 330,000,000원 | 등기부 기재 2021.12.20 확정일자 2021.11.23 | 판정 미상 | 배당요구 2023.11.07 | 확약으로 실질 0원* |
| 주택도시보증공사 김대영 보증금 대위·승계 | 330,000,000원 중복합산 금지 | 2021.12.20 확정일자 2021.11.23 | 있음 | 있음 | 승계 · 확약으로 0원* |
* 배당 계산만 보면 보증금 미배당액 183,893,888원이 남지만, 2026.05.12 확약에 따라 해당 잔존 보증금 반환청구권과 임차권등기 인수는 실질적으로 제거됩니다. 이 확약은 주택도시보증공사가 승계한 김대영 보증금에 관한 것이며, 별도 임차관계에는 자동 확장되지 않습니다. 김선화는 전입신고가 말소기준권리 이후로 대항력이 없습니다.
③ 가격 비교 — 45.1% 숫자는 매력적이지만 거래시점이 오래됐다
팔로스22의 확인 실거래는 3건이며 모두 330,000,000원입니다. 대상과 같은 전용 28.74㎡ 1층 거래가 2021.10과 2021.12에 각각 330,000,000원, 전용 29.75㎡ 3층 거래가 2022.02에 330,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가 148,992,000원은 이 비교금액의 45.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 29.75㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2021.12 | 28.74㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2021.10 | 28.74㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 330,000,000원 |
또한 팔로스22는 총 7세대이고, 경매 통계상 평균 유찰횟수는 4.9회, 낙찰률은 7.69%로 기록돼 있습니다. 이 사건은 이미 평균을 넘어 7회 유찰된 상태입니다. 가격 할인폭은 커졌지만, 반복 유찰 자체가 환금성과 응찰수요를 다시 확인해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,885,888원 |
| 1. 보증공사 승계 임차보증금 · 우선변제 | 330,000,000원 | 146,106,112원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 계산에서는 임차보증금 부족분이 183,893,888원 발생합니다. 그러나 2026.05.12 확약이 이를 매수인에게 청구하지 않도록 하므로 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 신성초등학교 북동측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물, 사용승인일 2020.11.02. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전·주차설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 토지면적 195.0㎡, 공시지가 2,911,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.12 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각물건명세서와 일치하는지 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 김선화 점유 확인. 김선화는 2025.04.10 전입으로 말소기준 2023.08.14보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 실제 점유관계는 현장 확인 대상입니다.
- 보증공사 중복합산 금지. 보증공사의 330,000,000원은 김대영 보증금 승계분이므로 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 실거래 시점 확인. 비교거래는 모두 330,000,000원이지만 최신 확인 거래가 2022.02입니다. 현재 매매가를 별도 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 7회 유찰이며 단지 경매 평균 4.9회보다 많습니다. 내부상태·점유·수요·매도환금성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.22 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 문서를 원본 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당관계 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “원래는 3.3억 보증금이 가격을 고정하지만, 이 사건은 확약이 예외를 만든다”
확약이 없었다면 현재 최저가 148,992,000원에 낙찰받아도 배당되지 못한 183,893,888원을 떠안아 실질취득액이 330,000,000원에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 2026.05.12 주택도시보증공사의 대항력 포기와 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 148,992,000원, 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
가격만 보면 과거 확인 실거래 330,000,000원의 45.1%까지 내려왔습니다. 다만 거래 표본은 3건이고 최신 거래가 2022.02이며, 이 물건은 이미 7회 유찰됐습니다. 총 7세대 다세대라는 점까지 합치면 결론은 단순한 “반값 경매”가 아닙니다. 권리 핵심은 확약으로 해소됐고, 남은 승부처는 현재 시장가격과 환금성을 얼마나 보수적으로 확인하느냐입니다.
