서울중앙지방법원 2025타경102771. 신림동 ‘팔로스22’ 제1동 1층 202호, 전용 28.74㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 232,800,000원이 아니라 330,000,000원 보증금의 미배당분을 매수인이 떠안는지입니다. 임차보증금이 낙찰가보다 큰 선순위 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 매수인의 총 취득부담은 보증금 수준으로 고정됩니다. 현재 회차도 원칙대로 계산하면 낙찰가 232,800,000원과 룰상 인수액 101,259,200원을 합친 334,059,200원이 됩니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 2026년 5월 12일 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 매각절차에서 그대로 유효하게 반영되면 주된 330,000,000원 보증금의 매수인 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.
다만 확약은 주택도시보증공사가 대위·승계한 김대영 보증금에만 적용됩니다. 별도로 조사된 김선화 점유자는 2025년 4월 10일 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 현재 자료상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 점유관계는 확약으로 함께 정리되는 대상이 아니므로 계약관계와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102771 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 98-249 팔로스22 제1동 제1층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 28.74㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 1층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2020.11.02 · 총 7세대 |
| 소유자 | 문지우 (2021.10.16. 매매, 거래가액 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 232,800,000원 (감정가 80%, 5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 보증금은 확약이 승부처
말소기준권리는 2023년 8월 14일 영등포세무서장의 국세 압류입니다. 이후 등기된 김대영의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 말소됩니다. 다만 임차권등기 자체가 말소기준권리보다 늦다는 사실만으로 보증금 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 등기된 임차권 내용에는 임대차계약일 2021년 10월 16일, 확정일자 2021년 11월 23일, 주민등록일·점유개시일 2021년 12월 20일이 기재돼 있어, 말소기준권리보다 앞선 임차관계입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 2명, 보증기관 승계 1건
| 성명 | 점유·권리 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김대영 | 전유부분 전부 · 보증금 330,000,000원 · 임차권등기 · 배당요구 2023.11.07 | 선순위 가능 등기 내용상 전입·점유 2021.12.20 | 확정일자 2021.11.23 | 인수 0원* 보증공사 확약 및 임차권 말소 동의 |
| 김선화 | 전입 2025.04.10 · 보증금·확정일자 미상 | 대항력 없음 말소기준 2023.08.14 이후 전입 | 미상 | 확약 밖 보증금·계약·점유 현황 재확인 |
| 보증공사 | 김대영 보증금 330,000,000원의 대위·승계 및 배당요구 | 권리 승계 | 행사 | 중복 합산 금지 별도 보증금이 아닌 동일 채권 |
주택도시보증공사의 330,000,000원 신고는 김대영의 보증금을 대위·승계한 것이므로 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 즉 보증금 규모는 660,000,000원이 아니라 330,000,000원 1건입니다. 실제 임차인·점유 신고자는 김대영과 김선화 2명이고, 보증공사는 실제 점유 임차인이 아닌 승계 권리자입니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 실질취득 기준으로 본다
이 사건의 가격 비교 기준은 확약이 유효할 때의 실질취득 232,800,000원입니다. 확약이 없다면 총 부담이 334,059,200원이므로 최저가 232,800,000원만 실거래와 비교해서는 안 됩니다. 제공된 팔로스22 동일·유사 면적 거래는 총 3건이며 모두 330,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 29.75㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2021.12 | 28.74㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2021.10 | 28.74㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 330,000,000원 |
확약 적용 실질취득 232,800,000원은 비교 거래 평균 및 최신 거래 330,000,000원의 70.5%입니다. 수치만 보면 97,200,000원 낮습니다. 그러나 최신 거래가 2022년 2월이고 거래 표본도 3건뿐이어서, 이를 2026년 현재 시세로 그대로 단정하기는 어렵습니다. 특히 5회 유찰됐고 같은 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.4회, 낙찰률이 0.0%로 나타나므로 과거 거래가와의 차이를 곧바로 확정적인 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,059,200원 |
| 1. 보증공사 승계 보증금(우선변제) | 330,000,000원 | 228,740,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 확약 전 룰상 미배당 인수 | - | 101,259,200원 |
| 확약 적용 실질 인수* | - | 0원 |
주택도시보증공사의 경매신청 채권과 김대영 보증금 승계 신고는 경제적으로 동일한 330,000,000원 보증금 채권에 기초하므로 중복 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. *인수 0원은 2026.05.12. 확약이 매각조건에 유효하게 반영되는 경우입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 전에는 총액이 거의 고정된다
| 회차 | 최저가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 전 총 부담 | 확약 적용 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰(80%) | 232,800,000원 | 101,259,200원 | 334,059,200원 | 0원* |
| 6회 유찰 시(64%) | 186,240,000원 | 147,167,360원 | 333,407,360원 | 0원* |
| 7회 유찰 시(51.2%) | 148,992,000원 | 183,893,888원 | 332,885,888원 | 0원* |
확약이 없다면 유찰로 최저가가 232,800,000원에서 186,240,000원, 148,992,000원으로 낮아져도 미배당 인수액이 101,259,200원에서 147,167,360원, 183,893,888원으로 늘어 총 부담은 계속 330,000,000원대에 머뭅니다. 반대로 확약이 유효하면 각 회차의 실질취득은 해당 최저가로 내려갑니다. 이 차이가 이 사건의 모든 가격 분석을 바꿉니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신성초등학교 북동측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.11.02. 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 접하고, 토지는 정방형의 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역이며 상대보호구역과 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,911,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대이고 5회 유찰됐습니다. 같은 건물 경매 통계도 평균 유찰 3.4회, 낙찰률 0.0%로 나타나 매도·재경매 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서와 특별매각조건에 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 확약 주체 확인. 김대영 보증금을 대위·승계한 주택도시보증공사가 확약한 동일 채권인지, 별도 보증금 신고가 아닌지 원문으로 대조해야 합니다.
- 김선화 점유 확인. 2025.04.10. 전입으로 대항력은 없으나 보증금·확정일자·점유 목적이 확인되지 않았습니다. 현황조사 이후 변동 여부도 확인해야 합니다.
- 명도비용 반영. 인수액이 0원이어도 실제 점유자가 있다면 인도명령, 이사 협의와 명도 기간·비용이 발생할 수 있습니다.
- 현재 시세 재조사. 비교 거래 3건의 최신 시점이 2022.02입니다. 232,800,000원을 싸다고 단정하기 전에 인근 다세대 실거래와 매물 호가를 새로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 7세대 건물, 1층, 5회 유찰이라는 조건을 반영해 향후 매도기간과 금융기관 담보평가를 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비의 공용부분, 수도·전기·가스 정산 여부를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 국세 압류와 실제 당해세, 배당순위 및 배당액은 배당요구종기 서류와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “232,800,000원이냐, 334,059,200원이냐”
이 물건의 결론은 확약서 한 장이 가릅니다. 선순위 330,000,000원 보증금을 일반 원칙대로 처리하면 현재 최저가에서 매수인이 떠안을 미배당액은 101,259,200원이고, 총 부담은 334,059,200원입니다. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에서 거의 변하지 않습니다.
반면 2026년 5월 12일 제출된 보증공사의 대항력·잔존청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 유효하게 반영되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 232,800,000원*으로 내려갑니다. 과거 비교 거래 330,000,000원의 70.5%지만, 거래 시점이 2021~2022년에 머물러 있고 5회 유찰·소규모 다세대·미상 점유가 겹칩니다. 따라서 결론은 확약은 긍정적, 가격은 현재 시세 재검증, 점유와 환금성은 보수적 접근입니다.