인천지방법원 2025타경514634. 계양구 작전동 어반스카이 2동 14층 1404호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 김은규는 2020년 10월 20일 매매를 원인으로 2020년 11월 16일 소유권을 이전받았고 거래가액은 246,000,000원입니다. 이후 2023년 10월 17일 남동세무서장 처분의 압류가 등기됐고, 이 압류가 이 사건의 말소기준권리로 제시되어 있습니다.
핵심은 임차권입니다. 함동현은 2022년 9월 28일 확정일자를 받고 2022년 10월 28일 전입·점유를 시작했으므로 말소기준일인 2023년 10월 17일보다 앞섭니다. 보증금은 258,000,000원이고 2024년 8월 19일 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 따라서 확약이 없다면 현재 회차에서 배당 후 남는 94,532,400원이 매수인 인수 계산에 잡히지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514634 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 2동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 제14층 제1404호 · 68.85㎡ 전부 |
| 소유자 | 김은규 (2020.11.16. 소유권이전 · 거래가액 246,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 166,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 기준권리보다 먼저다
등기상 흐름에서 가장 중요한 순서는 함동현 전입·점유 2022.10.28 → 말소기준 압류 2023.10.17 → 임차권등기 2024.08.19입니다. 함동현은 말소기준 전 전입이고 확정일자와 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 정리됩니다. 반면 강상호의 전입은 2025년 2월 27일로 말소기준보다 뒤여서 자료상 대항력은 없습니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 비대상을 분리
| 임차·점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 함동현 1404호 68.85㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.28 확정 2022.09.28 | 258,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* 말소동의 확약서 반영 |
| 강상호 | 2025.02.27 | 미상 | 無 | 미상 | 별도 확인 확약 적용 대상 아님 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 166,600,000원으로 감정가 238,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 70% 수치만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 부족합니다. 이 사건에서 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 할인율은 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,132,400원 |
| 1. 임차인 함동현 보증금(우선변제) | 258,000,000원 | 163,467,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 258,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 계산에서는 함동현 보증금 미배당 94,532,400원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 함동현 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 함동현 임차권에만 적용됩니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 룰상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 166,600,000원 | 94,532,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 116,620,000원 | 143,812,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 81,634,000원 | 178,235,412원 | 0원 |
* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 함동현 임차권에 적용된다는 전제입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 함동현 보증금의 미배당액이 커지는 구조입니다. 다만 이 사건에서는 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 등재되어 있으며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제14층 제1404호입니다.
- 주위환경. 인천작동초등학교 남동측 인근으로 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남측 아나지로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 함동현 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 확인하세요.
- 강상호 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1에는 2022.10.27. 민간임대주택등기가 존재하고 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 문구가 기재되어 있습니다.
- 압류·경매등기 확인. 2023.10.17. 국 압류가 말소기준이고, 2024.12.20. 계양구 압류와 2025.12.11. 강제경매개시결정은 그 이후입니다.
- 가격은 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가가 감정가의 70%이지만 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 시세 할인으로 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”의 근거는 확약, 남은 변수는 점유 확인
이 사건은 겉으로 보면 보증금 258,000,000원의 대항력 있는 임차인이 감정가 238,000,000원을 웃도는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 최저가 166,600,000원만 놓고 보면 함동현의 보증금 미배당액은 94,532,400원이고, 유찰될수록 그 금액은 더 커집니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 함동현 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가와 같은 166,600,000원입니다. 다만 이 확약은 함동현에게만 적용됩니다. 강상호의 보증금·확정일자는 확인되지 않았고, 민간임대주택등기도 존재합니다. 또 최근 실거래 직접 비교값이 없어 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 이 물건은 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 점유관계와 가격 검증을 남겨 둔 사건으로 보는 것이 적절합니다.
