인천지방법원 2025타경514817. 부평구 청천동 더프라임클래스 11층 1106호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 김창기는 2022.07.29 매매로 339,000,000원에 취득했습니다. 그런데 임차인 선민기는 그보다 앞선 2022.04.25 임대차계약, 2022.04.27 확정일자, 2022.05.12 주민등록·점유개시 이력이 있고, 2024.06.14에는 보증금 339,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
등기상 2017.10.12 설정됐던 농협은행 근저당 240,000,000원은 2022.05.12 해지로 이미 말소됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.12.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 선민기 임차권이 원칙적인 인수 쟁점이 되지만, 매각물건명세서에는 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약은 선민기 임차권에만 적용되고, 김철겸의 별도 임차위험까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514817 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 199-20 더프라임클래스 11층 1106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 임차권 범위 | 11층 1106호 83.91㎡ 전부 |
| 소유자 | 김창기 · 2022.07.29 매매 · 거래가액 339,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 183,400,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 339,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 임차인은 미상
핵심은 두 임차인을 반드시 분리해서 보는 것입니다. 선민기는 보증금 339,000,000원, 확정일자 2022.04.27, 주민등록·점유개시 2022.05.12, 배당요구 이력이 확인되는 선순위 임차인입니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서는 180,032,400원을 배당받고 158,967,600원이 미배당으로 남아 원칙적으로 매수인 인수 대상이 됩니다. 하지만 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있으므로 선민기 관련 인수는 실질 0원으로 판단합니다.
반면 김철겸은 2025.07.22 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 선민기에게 제출된 확약은 김철겸에게 적용되지 않으므로, 이 부분이 실제 실질취득가를 확정하지 못하게 만드는 잔여 위험입니다.
임차인 분석 (실제 임차인 2명)
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 선민기 11층 1106호 83.91㎡ 전부 | 2022.05.12 2022.04.27 | 339,000,000원 | 대항력 有 | 행사 가능 | 실질 0원 말소동의 확약 |
| 김철겸 | 2025.07.22 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 가격 구조 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 183,400,000원으로 감정가 262,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 128,379,999원(49%), 3회 유찰 시 89,865,999원(34.3%) 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 이 사건은 특히 확약 밖 임차인 김철겸의 보증금이 미상이라, 최저가만으로 총 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 선민기 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 183,400,000원 | 158,967,600원 | 선민기 실질 0원 + 김철겸 미상 |
| 2회 유찰 시(49%) | 128,379,999원 | 213,217,321원 | 선민기 실질 0원 + 김철겸 미상 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 89,865,999원 | 251,151,589원 | 선민기 실질 0원 + 김철겸 미상 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 선민기 미배당액이 158,967,600원 → 213,217,321원 → 251,151,589원으로 커지는 구조입니다. 그러나 본건은 이 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로 선민기 때문에 실질취득비용이 늘어나는 문제는 해소됩니다. 남는 변수는 확약 밖 김철겸입니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,367,600원 |
| 1. 임차인 선민기 보증금(우선변제) | 339,000,000원 | 180,032,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 선민기 보증금의 미배당액은 158,967,600원입니다. 다만 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 선민기 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 이 확약은 김철겸의 별도 임차위험에는 적용되지 않습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 부평구청역 서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물의 11층 1106호입니다. 사용승인일은 2017.08.31입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비 등 기본설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 세로장방형이며 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지이용계획. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김철겸 임대차 확인. 보증금·계약일·확정일자·점유관계가 확인되기 전에는 총 인수액을 확정하지 마세요.
- 확약서 원문 확인. 선민기 임차권의 말소동의 확약이 실제 매각 후 말소까지 연결되는지 확약서 원문과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 선민기 임차권의 실질 인수 0원과 김철겸의 별도 임차위험을 섞어 판단하면 안 됩니다.
- 70% 할인 착시 경계. 183,400,000원은 감정가 대비 70%일 뿐입니다. 감정가 대비 할인만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당표와 실제 인수 구분. 배당 시뮬레이션상 선민기 미배당 158,967,600원이 존재하지만, 확약 때문에 실질 인수 판단은 0원으로 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 현재 점유상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 위험은 해소됐지만, 전체가 0원은 아니다”
이 사건의 첫인상은 보증금 339,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 무거워 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 회차에서 선민기 미배당액 158,967,600원을 계산합니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 선민기 임차권에 대해서는 매수인 실질 인수를 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
문제는 여기서 권리분석이 끝나지 않는다는 점입니다. 별도 임차인 김철겸은 2025.07.22 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 선민기 확약의 적용 대상도 아닙니다. 따라서 현재 최저가 183,400,000원은 확정된 총 취득비용이 아니라 최저매각가일 뿐입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 김철겸의 임대차 내용과 확약서 원문 확인이 먼저인 사건입니다.
