* 인수액 40,162,400원은 제공된 배당 시뮬레이션의 산출액입니다. 말소동의 확약서만으로 대항력 포기 및 보증금 잔액 인수의무 소멸까지 확정되었다고 볼 수 없어 보수적으로 표시했습니다. 확약서 원문에서 해당 효력이 확인되는 경우에는 인수액을 실질 0원으로 재산정해야 합니다.
인천지방법원 2025타경514835. 인천 계양구 장기동 대경이즈뷰 4동 201호 다세대주택입니다. 감정가 124,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 86,800,000원으로 낮아졌습니다. 그런데 이 물건에는 전입일 2020.06.19, 확정일자 2020.05.04인 임차인 황상인이 있습니다. 말소기준으로 지정된 2022.01.25 압류보다 전입일이 앞서며, 임차보증금은 최저매각가보다 큰 125,000,000원입니다. 낙찰가만 보고 취득비용을 판단하면 안 되는 구조입니다.
주택도시보증공사가 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 실제 임차인으로 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 황상인 1명입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 별도의 보증금 중복 합산 없이 확약의 정확한 범위와 임차인의 대항력 행사 여부를 구분해 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514835 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장기동 123-4 대경이즈뷰 제4동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 장기서로20번길 34 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 임차권등기상 54.41㎡ · 철근콘크리트조 · 지상 5층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2010.04.05 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.06.26 소유권이전 · 거래가 125,000,000원) |
| 감정가 | 124,000,000원 |
| 최저매각가 | 86,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 실제 임차인 | 황상인 1명 · 보증금 125,000,000원 |
| 인수액 | 배당 시뮬레이션상 40,162,400원 · 확약서 효력 확인 전 조건부 금액 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 먼저 전입한 임차인이 핵심
임차권등기 자체는 2022.07.04에 이루어졌지만, 임차권등기일만을 기준으로 대항력을 부정할 수 없습니다. 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 고려해야 하며, 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 미회수액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
갑구 5번 국(포천세무서장)의 압류가 말소기준으로 지정되어 있습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 계양구 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 과거 계양새마을금고·경서농업협동조합 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 다만 압류·가압류의 말소와 선행 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미회수액과 확약의 범위
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|
|
황상인 제2층 제201호 54.41㎡ 전부 |
전입 2020.06.19 확정 2020.05.04 임차권등기 2022.07.04 |
125,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 있음 배당요구 있음 미배당 승계 가능 말소동의 확약서 확인 |
| 실제 임차인 | 황상인 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.05.03 |
| 확정일자 | 2020.05.04 |
| 전입 / 점유개시 | 2020.06.19 |
| 임차보증금 | 125,000,000원 |
| 임차권등기 | 2022.07.04 · 을구 5번 |
| 대항력 | 있음 말소기준보다 선행하는 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 예상배당 | 84,837,600원 |
| 미배당 보증금 | 40,162,400원 |
| 특별 확인사항 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
여기서 확인되는 것은 임차권등기 말소에 관한 동의 확약서의 제출 사실입니다. 임차인 황상인의 대항력 포기, 잔여 보증금 청구권의 처리, 매수인에 대한 인수청구 포기까지 명시되었는지는 확약서 원문을 대조해야 합니다.
확약이 잔여 보증금 인수의무 해소까지 유효하게 담보한다면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 처리할 수 있습니다. 이 경우 산출상 미배당액 40,162,400원은 별도 각주 금액일 뿐 매수인의 실질 부담액으로 합산하지 않습니다.
반대로 단순한 임차권등기 말소동의만 있고 대항력에 기초한 잔여 보증금 청구가 해소되지 않았다면, 등기 말소와 무관하게 인수위험이 남을 수 있습니다. 따라서 확약서 원문 확인 전에는 40,162,400원의 조건부 인수위험을 유지합니다.
두 채권 표시의 실제 중복 여부와 정산관계도 별도 확인 대상입니다. 가압류 청구금액을 이 호실의 임차보증금이나 매수인 인수금액으로 취급해서는 안 됩니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 보증금 부담은 사라지지 않는다
이 물건의 가격을 판단할 때 가장 중요한 계산입니다. 감정가 124,000,000원의 70%인 최저가 86,800,000원만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원이 낙찰가보다 큽니다.
확약으로 인수의무가 해소되지 않는다면, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 감소하고 미배당 보증금 인수액은 증가합니다. 따라서 실질취득비용은 보증금 125,000,000원 안팎에 고정되는 구조이며, 집행비용 등 배당 차이 때문에 시뮬레이션의 합산액은 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 산출 인수액* | 합산 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 86,800,000원 | 40,162,400원 | 126,962,400원 |
| 2회 유찰 시 | 60,759,999원 | 65,733,681원 | 126,493,680원 |
| 3회 유찰 시 | 42,531,999원 | 83,633,577원 | 126,165,576원 |
* 각 회차별 산출 인수액은 제공된 배당 시나리오 기준입니다. 합산 실질취득은 최저가와 해당 산출 인수액의 단순 합계이며, 취득세·명도비·수리비 등은 포함하지 않았습니다. 말소동의 확약서에 의해 보증금 잔액 인수의무가 유효하게 해소되는 경우에는 위 인수액을 0원으로 재산정해야 하며, 실질취득도 낙찰가 기준으로 달라집니다.
추가 유찰로 최저가가 낮아져도 산출 인수액이 함께 커지므로 실질취득 추정액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
확약서 확인으로 인수액이 실질 0원이 되는 경우에는 가격 구조가 달라지지만, 그 경우에도 실제 거래 시세가 확인되어야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 감정가와 실질취득을 구분하라
이 물건의 감정가는 124,000,000원이며, 현재 최저매각가는 86,800,000원입니다. 소유자인 주식회사대성하우징의 2020.06.26 등기상 거래가액은 125,000,000원입니다.
다만 과거 소유권이전 거래가액은 현재 시세를 직접 나타내지 않습니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 현시점 시세 대비 할인율이나 가격의 저렴함을 확정할 근거는 없습니다.
| 감정가 | 124,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 86,800,000원 |
| 과거 취득 거래가 | 125,000,000원 (2020.06.26) |
| 조건부 실질취득* | 126,962,400원 |
| 현재 시세 판단 | 최근 실거래 확인 후 판단 필요 |
반면 확약서로 인수가 실질 0원으로 해소된다면 낙찰가 86,800,000원이 가격 비교의 출발점이 됩니다. 어느 경우에도 최근 실거래 확인 없이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,962,400원 |
| 1. 임차인 황상인 보증금 | 125,000,000원 | 84,837,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 995,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | — | 40,162,400원* |
매각대금 86,800,000원에서 집행비용 1,962,400원을 제외한 84,837,600원이 임차인에게 배당되는 시뮬레이션입니다. 임차보증금 미배당액 40,162,400원은 매각대금 밖의 별도 산출액으로, 배당합계에 포함되지 않습니다. 주택도시보증공사의 가압류·경매신청 채권은 중복 관계가 확인되지 않았으므로 청구액을 독립된 확정채무로 단순 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
대항력에 따른 인수의무가 유지된다면 이 잔여액이 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다. 그러나 말소동의 확약서의 내용과 효력에 따라 실제 부담이 달라지므로, 배당표상의 미배당액을 확정 인수액과 동일시해서는 안 됩니다.
⑥ 건물 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계양1동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·학교·근린생활시설·자연림 등이 혼재하는 공동주택 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 201호입니다. 사용승인일은 2010.04.05이며 위생·급배수·난방·도시가스설비 등이 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기 구획정리), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일 기준 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 없음으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 누수 피해 정황. 인근 주민 탐문에서 본건 누수로 인한 피해 호소가 확인되었습니다. 주차장 1층의 해당 호실 하층 부분 천장에서는 텍스 파손과 오염이 육안으로 관찰되었습니다. 원인·범위·수리비·책임관계 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부를 육안 확인하지 못했습니다. 출입문에는 전기공급중단안내문 등이 부착되어 있어 실제 전기 공급 상태와 사용 재개에 필요한 조치를 확인해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택이며 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 매각가격과 실제 취득비용을 판단할 때 동일 건물·인근 다세대 거래 및 개별 건물 상태를 함께 확인해야 합니다.
내부 상태를 직접 확인하지 못한 상황이므로 누수 원인이 해당 호실 내부인지, 공용부 또는 다른 부위인지 확정할 수 없습니다. 방수·배관·구조부 상태와 피해 범위에 따라 수리 부담이 달라질 수 있습니다.
권리 인수 문제가 해결되더라도 수리비와 건물 상태가 불확실하다면 낮아진 최저매각가만으로 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의가 임차인의 대항력 포기 및 잔여 보증금 인수의무 해소까지 포함하는지 확인하세요. 매각물건명세서의 인수권리 표시와 확약서의 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준 가격 판단. 인수의무가 유지되면 현재 회차 기준 86,800,000원에 산출 인수액 40,162,400원을 더한 126,962,400원을 취득비용의 출발점으로 보세요. 확약으로 인수가 해소된다면 인수액 0원 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 임차인 및 보증기관 관계 확인. 실제 임차인은 황상인 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 신청채권을 임차보증금에 중복 합산하지 말고, 채권관계와 확약의 적용 범위를 구분해 확인하세요.
- 배당 결과 확인. 현재 시뮬레이션상 임차보증금 부족액은 40,162,400원입니다. 실제 배당순위·집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있으므로 배당 조건을 다시 점검하세요.
- 누수 및 하자 확인. 주민들이 호소한 누수 피해와 주차장 천장의 텍스 파손·오염에 대해 관리주체 및 현장을 통해 원인·피해 범위·수리 부담을 확인하세요.
- 전기 공급 상태. 출입문에 전기공급중단안내문 등이 부착되어 있으므로 실제 공급 상태, 체납 여부 및 재공급 조건을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 별도 확인이 필요합니다. 보증금 인수와 명도 문제를 분리해서 검토하세요.
- 최근 실거래 확인. 감정가와 과거 취득가만으로 현재 시세를 판단하지 마세요. 동일 건물 및 인근 유사 다세대의 최근 거래가격을 확인한 후 확약 효력을 반영한 실질취득비용과 비교하세요.
- 매각기일 및 원본 대조. 매각기일은 2026.10.01입니다. 입찰 전 법원 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·확약서 원문과 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수의 확정 여부”
이 물건은 감정가 124,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 86,800,000원으로 내려온 다세대주택입니다. 하지만 선행 대항력 임차인의 보증금이 125,000,000원으로 최저가보다 높다는 점이 핵심입니다.
제공된 배당 시뮬레이션대로 미배당 보증금 40,162,400원을 인수한다면, 현재 회차 실질취득 추정액은 126,962,400원입니다. 추가 유찰에도 보증금 인수액이 늘어나 실질취득비용은 약 1.25억원 수준을 유지하므로, 낙찰가 하락만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 잔여 보증금 인수의무까지 유효하게 해소한다면 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리할 수 있습니다. 확약서 원문을 확인하기 전에는 이 효과를 확정해서는 안 됩니다.
여기에 누수 피해 호소, 하층 천장 파손·오염, 내부 미확인, 전기공급중단안내문 등 건물 상태에 관한 불확실성도 존재합니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 시세 대비 가격 메리트 역시 판단을 유보해야 합니다.
결론은 명확합니다. 확약서의 실질적인 인수 해소 효력을 먼저 확인하고, 그 결과에 맞춰 취득비용을 다시 계산한 뒤, 누수·내부 상태와 최근 시세를 대조해야 하는 물건입니다. 최저매각가 86,800,000원만을 기준으로 접근해서는 안 됩니다.
