🏷 1,942,690,250원 👥 대항력 有 5명 ❓ 보증금 미상 6건 🏦 확인 보증금 110,000,000원
수원지방법원 2025타경55174. 경기도 용인시 기흥구 공세동 277-58 2층 201호가 표시된 사건입니다. 사건 용도는 근린시설 + 토지이고, 감정평가 내용에는 기호 1~14가 도시형생활주택, 기호 15~18이 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자는 오현진이며, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,942,690,250원입니다.
권리분석의 핵심은 2025.02.11 용인시 압류가 말소기준으로 산정되어 있다는 점입니다. 이 날짜보다 앞서 전입한 고재훈·김정아·이재철·임수빈·장진호는 모두 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 특히 장진호는 2024.07.19 주택임차권등기를 마쳤고 보증금은 110,000,000원입니다. 나머지 대항력 있는 점유자의 보증금은 확인되지 않아, 낙찰가만으로 실제 취득비용을 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 공세동 277-58 2층201호 |
| 등기 표시 | 경기도 용인시 기흥구 공세동 277-58, 290-35 · 공세로90번길 25-3 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 감정평가상 기호 1~14 도시형생활주택, 기호 15~18 오피스텔 |
| 소유자 | 오현진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,942,690,250원 / 1,942,690,250원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합(변경 전 경기남부수산업협동조합) / 492,955,322원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 19, 20, 22 지분 매각 · 목록 1~18 대지권 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차’가 먼저다
등기상 소유권보존은 2022.02.15이며, 같은 날 경기남부수산업협동조합의 근저당권이 설정되었습니다. 그 근저당은 2022.05.16과 2024.03.11 변경을 거쳐 채권최고액 579,600,000원으로 표시되어 있고, 이후 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 이전된 뒤 완도금일수산업협동조합과 주식회사디앤에이치의 근질권 설정이 이어집니다.
② 임차인 분석 — 확인된 110,000,000원보다 ‘미상액’이 핵심
| 임차인·기재 | 이용 | 전입 | 보증금 | 확정·배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고재훈 | - | 2022.04.15 | 미상 | 배당요구 2025.06.02 | 有 | 미상 | 미배당 보증금 인수 가능성 · 보증기관 승계 중복신고 1건 |
| 김정아 | - | 2024.02.07 | 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 미배당 보증금 인수 가능성 |
| 이재철 | 주거 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 미배당 보증금 인수 가능성 |
| 임수빈 | 주거 | 2024.10.10 | 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 미배당 보증금 인수 가능성 |
| 장진호 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.31 | 110,000,000원 | 확정 2022.03.04 · 배당요구 2024.07.19 | 有 | 有 | 현재 배당가정상 110,000,000원 전액 배당 → 잔액 0원 가정 |
| 전부 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 전입일·보증금 확인 필요 |
| 시보증 | 주거 | 미상 | 별도 합산 금지 | - | - | - | 보증기관 승계 고재훈 보증금의 중복 신고 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 전입일·보증금 확인 필요 |
개인명으로 식별되는 임차인·점유자는 고재훈·김정아·이재철·임수빈·장진호 5명입니다. 이 중 장진호만 보증금 110,000,000원과 확정일자가 확인됩니다. 고재훈·김정아·이재철·임수빈은 대항력이 있으나 보증금이 미상이고, 별도 기재 2건은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,942,690,250원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,826,902원 |
| 1. 임차인 장진호 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,760,863,348원 |
현재 계산에서는 장진호 보증금 110,000,000원과 경기신용보증재단 50,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 보증금 미상의 선순위 임차인·점유자들은 위 배당액에 구체적으로 반영되어 있지 않으므로, 이 0원을 실제 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 가격·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 가격. 감정가와 최저가는 모두 1,942,690,250원입니다. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 신건 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 이용. 감정평가상 기호 1~14는 도시형생활주택, 기호 15~18은 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 기재되어 있습니다.
- 입지. 공세2동마을회관 북측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·업무시설·공장·창고 등이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 약 4미터 도로, 동측 약 7미터 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 사용승인일은 2022.02.09입니다. 급배수·위생·난방·승강기·공동현관보안·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 441㎡, 평지·가로장방형으로 기재되어 있으며 공시지가는 989,100원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·도시지역·성장관리권역·준보전산지·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 실거래 검증. 동진빌(D)은 14세대, 2022.02.09 준공으로 표시되어 있으나 대상 면적 20.2912㎡의 실거래 매칭은 성립하지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금부터 확정. 고재훈·김정아·이재철·임수빈의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 원본 매각물건명세서와 배당요구 종기 문서에서 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 기재 확인. “전부”, “기사항전”으로 표시된 기재의 실제 점유자와 전입일, 보증금을 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 보지 마세요.
- 장진호 배당 여부. 보증금 110,000,000원은 현재 계산상 전액 배당되지만, 실제 배당표 확정 전까지 미배당 잔액 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. “시보증”은 고재훈 보증금의 대위·승계로 표시되어 있으므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 공동담보·대지권 별도등기. 목록 1~18 대지권에 별도등기가 있고, 근저당권에는 공동담보목록이 표시되어 있으므로 해당 물건에 귀속되는 채권·배당 범위를 확인해야 합니다.
- 지분매각 포함 여부. 매각조건상 목록 19, 20, 22는 지분 매각입니다. 일괄매각 범위와 각 목록별 권리관계를 매각목록 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한은 인수액 확인 후. 실거래 비교자료가 없고 미상 임차보증금까지 있으므로, 낙찰가만 놓고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — “배당 계산 0원”과 “실제 인수 0원”은 다르다
이 사건은 신건이고 최저매각가가 1,942,690,250원이지만, 승부처는 감정가가 아닙니다. 말소기준일보다 앞선 대항력 있는 임차인·점유자가 다수 존재하고, 장진호를 제외하면 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당 계산에서 매수인 인수액이 0원으로 나타나더라도 실제 취득비용은 1,942,690,250원 + 미배당 선순위 임차보증금이 될 수 있습니다.
또한 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 유리한지도 판단하기 어렵습니다. 이 상태에서 “신건이니 깨끗하다”거나 “배당 계산상 인수 0원이니 안전하다”고 결론내리는 것은 이릅니다. 선순위 임차보증금 확인 → 공동담보·대지권 별도등기 확인 → 실제 인수액 산정이 끝난 뒤에야 응찰가격을 정할 수 있는 사건입니다.
