인천지방법원 2026타경500832. 숭의로터리 북동측에 있는 다드림아파트 5층 504호로, 건물명과 달리 감정평가상 이용상태와 사건 용도는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 5층, 대상 면적은 68.84㎡이며 소유자는 최승만입니다. 주택도시보증공사가 188,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 중심은 대항력 있는 임차권입니다. 이가람의 전입·점유개시일은 2022.10.25, 확정일자와 정정된 임대차계약일은 2022.10.04입니다. 말소기준권리인 2024.12.11 보령수산업협동조합 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사합니다. 다만 현재 매각가 256,000,000원에서는 집행비용 다음으로 보증금 188,000,000원이 전액 배당되며, 말소동의 확약서도 제출돼 현재 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500832 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 166-17 다드림아파트 5층 504호 · 독배로492번길 34 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 68.84㎡ · 14층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 최승만 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
최초 송화새마을금고 근저당권 115,440,000원은 2022.10.25 해지로 이미 말소됐고, 2022.07.28 개시된 임의경매도 2022.08.23 취하됐습니다. 현재 권리관계의 말소기준은 2024.12.11 보령수산업협동조합 가압류 143,039,872원입니다. 이보다 앞서 전입·점유를 시작한 이가람의 임차권은 대항력 있는 선순위 임차권이며, 2025.01.02 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이가람 | 5층 504호 68.84㎡ 전부 | 2022.10.25 / 2022.10.04 | 188,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 이가람 1명입니다. 을구 순위 3-2는 을구 순위 3 임차권의 임대차계약일자를 2022.10.04로 고친 부기이며 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 172.1%지만 면적이 다르다
다드림아파트의 확인 거래 10건은 전용 49.71㎡·49.88㎡·49.95㎡이고, 본건은 68.84㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 148,750,000원을 본건의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다. 다만 신건 최저가 256,000,000원이 이 평균의 172.1%이고 최신 거래 142,000,000원과도 간격이 크므로, 현재 자료만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 가격 가점이 있다고 판단할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 49.71㎡ | 13 | 142,000,000원 |
| 2025.04 | 49.71㎡ | 10 | 138,500,000원 |
| 2024.10 | 49.95㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2024.05 | 49.88㎡ | 13 | 143,000,000원 |
| 2024.05 | 49.71㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2024.05 | 49.88㎡ | 10 | 149,000,000원 |
| 2024.04 | 49.88㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2023.12 | 49.71㎡ | 9 | 132,000,000원 |
| 2023.09 | 49.71㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 49.95㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 6건 | 148,750,000원 |
최근 12개월 평균은 이전 거래 평균보다 3.5% 높지만, 최신 거래는 142,000,000원입니다. 전체 10건 평균은 146,750,000원, 최고는 170,000,000원, 최저는 132,000,000원입니다. 본건과 면적이 맞는 거래가 아니므로 최종 응찰가를 정할 때는 68.84㎡ 오피스텔의 직접 비교사례를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 이가람 보증금 | 188,000,000원 | 188,000,000원 |
| 2. 가압류 · 보령수산업협동조합 | 143,039,872원 | 63,616,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 188,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이가람의 보증금이 전액 배당되고 보령수산업협동조합에는 63,616,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 신청채권자 청구와 임차보증금은 별도 항목이지만, 실제 임차인은 1명이며 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 원래 인수액과 확약 반영액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 원래 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 256,000,000원 | 63,616,000원 | 267,423,872원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,800,000원 | 13,132,800원 | 317,907,072원 | 0원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,840,000원 | 0원 | 331,039,872원 | 27,253,760원 | 실질 0원* |
* 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 약정된 말소 절차가 이행된다는 전제의 실질 인수액입니다. 2회 유찰 시 확약을 반영하지 않은 원래 계산은 매각가 163,840,000원에 미배당 인수액 27,253,760원이 더해지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건물명은 다드림아파트이나 사건 용도와 감정 이용상태는 오피스텔입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 숭의로터리 북동측이며, 인근에 오피스텔과 다세대주택이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 북측과 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물로 급·배수 위생설비, 난방설비와 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 오피스텔 건부지이며 토지면적은 426.8㎡, 공시지가는 2,433,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·방화지구·토지거래계약에 관한 허가구역이 확인됩니다.
- 환금성. 2016.12.05 사용승인, 27세대 규모입니다. 확인 거래는 있으나 본건 68.84㎡와 일치하는 거래 표본은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 순위 3 임차권인지, 적용 조건과 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 현재 배당 구조. 신건에서는 임차보증금 188,000,000원이 전액 배당돼 확약과 별개로 현재 원래 인수액도 0원입니다.
- 유찰 시 재계산. 2회 유찰 시 원래 인수액 27,253,760원이 발생하므로 확약의 유효성 확인 없이 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 직접 비교사례. 제공된 거래는 49.71㎡·49.88㎡·49.95㎡로 본건 68.84㎡와 다릅니다. 같은 면적 오피스텔 거래를 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.25 등기된 민간임대주택 표시와 매수인 부담 여부를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태, 배당 이후 인도 일정 및 명도 절차를 확인하세요.
- 관리비·공법 제한. 체납 관리비와 일반상업지역·방화지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등 제한사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 확약, 승부처는 가격 검증
이 물건에는 실제 임차인 이가람 1명과 보증금 188,000,000원이 있습니다. 임차인은 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있지만 현재 회차에서는 전액 배당되고, 유찰 시 남을 수 있는 보증금에도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 권리의 핵심은 확약서 원문과 말소 이행 조건을 확인하는 것입니다.
가격은 별개입니다. 감정가와 현재 실질취득액 256,000,000원은 최근 12개월 비교 거래 평균 148,750,000원의 172.1%입니다. 본건 면적이 더 커 직접 비교에는 한계가 있지만, 면적이 일치하지 않는 표본만으로 신건 가격을 싸다고 평가할 수도 없습니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능하지만, 가격은 동일 면적 거래를 확보할 때까지 보류입니다.
