인천지방법원 2026타경500948. 숭의엠타운 9층 901호 오피스텔입니다. 소유자 박연숙은 2020.08.21 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 198,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2021.03.10 국의 압류입니다. 그런데 임차인 이상민은 그보다 앞선 2020.05.27 전입·점유를 시작했고, 확정일자도 2020.05.11이어서 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다.
원칙적인 계산만 하면 현재 최저매각가 124,600,000원에서 집행비용 2,544,400원을 먼저 빼고, 이상민에게 122,055,600원이 배당됩니다. 보증금 159,000,000원과의 차액 36,944,400원이 남기 때문에 통상적인 대항력 인수형이라면 매수인이 그 부족액을 떠안아 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이상민 관련 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500948 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 302-8 숭의엠타운 9층 901호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) |
| 소유자 | 박연숙 (2020.08.21 소유권이전 · 거래가액 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 124,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.03.10 갑구 8번 압류 · 국(남인천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준 이전에 이상민의 전입·점유가 먼저 형성돼 있고, 확정일자도 확보돼 있습니다. 이후 2021.03.10 국 압류가 말소기준이 되었고, 주택도시보증공사의 가압류, 추가 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이상민의 임차권등기는 2022.07.06 접수됐지만, 그 권리의 대항력 판단은 임차권등기 접수일이 아니라 기존 전입·점유 시점이 핵심입니다.
임차인 현황
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상민 | 2020.05.27 | 159,000,000원 | 2020.05.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약 · 룰상 36,944,400원* |
| 진규준 | 2024.02.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 현 자료상 없음 확약 대상은 아님 |
* 배당 시뮬레이션상 이상민의 보증금 미배당액은 36,944,400원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 이상민 관련 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 124,600,000원으로 감정가 178,000,000원의 70%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 수치가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 30% 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 대항력 임차인 사건은 원래 미배당 보증금까지 합산한 실질취득가를 기준으로 봐야 하는데, 이 사건은 말소동의 확약을 반영해 이상민 관련 인수가 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득가는 124,600,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,544,400원 |
| 1. 임차인 이상민 보증금 | 159,000,000원 | 122,055,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이상민 보증금 부족분은 36,944,400원입니다. 다만 해당 주택임차권등기에 관한 말소동의 확약을 반영하면 이상민 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 선배당으로 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지이용계획 기준)
- 용도지역. 일반상업지역입니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타, 평지·사다리형이며 도로는 세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. 1,479,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 시가지경관지구에 저촉되며 도로에 접합니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약의 대상이 을구 1번 이상민 주택임차권등기임을 원문으로 대조하고, 말소 조건과 이행시점을 확인해야 합니다.
- 진규준 점유관계 확인. 2024.02.14 전입은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 남인천세무서장·안산세무서장·동안산세무서장 관련 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 124,600,000원은 감정가의 70%지만, 최근 실거래 근거 없이 이를 곧바로 시세 할인으로 보지 않아야 합니다.
- 배당 시나리오 확인. 현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당은 36,944,400원, 2회 유찰 시 73,749,960원, 3회 유찰 시 99,444,973원으로 증가합니다. 이 수치는 말소동의 확약 미반영 계산치입니다.
맺으며 — “선순위 임차인보다 확약의 효력이 핵심”
겉으로만 보면 보증금 159,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 124,600,000원이어서, 전형적인 보증금 인수형으로 보입니다. 실제 배당 계산도 36,944,400원의 미배당을 만들죠. 그러나 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 이상민 관련 인수는 실질 0원으로 봅니다.
그래도 완전히 단순한 사건은 아닙니다. 확약은 이상민에게만 적용되고, 진규준의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며 국세 압류의 당해세 여부도 남아 있습니다. 또 최근 실거래 근거가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 말소동의 확약의 실제 효력 확인, 별도 점유관계 확인, 세금 선배당 여부 확인입니다.
