인천지방법원 2026타경500956. 구월동 ‘웰메이드1동’ 4층 401호, 전용 67.91㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인과 그 임차권에 관해 제출된 말소동의 확약서입니다. 임차인 이종욱은 2022.08.10 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2023.11.03 비엔케이캐피탈 가압류보다 앞섭니다. 따라서 본래는 보증금 미회수분의 승계 여부를 반드시 따져야 하는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 을구 순위 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 이를 반영하면 이종욱 임차권으로 인한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 확약의 효과는 이종욱 임차권에 한정해서 판단해야 하지만, 조사된 실제 임차인은 이종욱 1명입니다.
권리 부담이 실질적으로 해소됐다고 해서 가격까지 유리해지는 것은 아닙니다. 현재 신건 최저가 207,000,000원은 곧 실질취득액 207,000,000원이고, 동일 면적 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 138,000,000원입니다. 데이터상 최저가의 최근 시세 대비 비율은 150.0%입니다. 따라서 이 사건의 주된 위험은 인수가 아니라 현재 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500956 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1203-2 주건축물 1동 4층401호 · 도로명 인천광역시 남동구 독점로 13 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 67.91㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 웰메이드1동 · 2014.12.01 준공 · 8세대 |
| 소유자 | 윤혜진 · 2020.02.28 공동취득 당시 거래가액 153,000,000원 · 2023.11.24 재산분할로 나지현 지분 전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 현황 표기 | 본건 외벽에 ‘웰메이드 1동’으로 표기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2023.11.03 비엔케이캐피탈 가압류 19,678,446원입니다. 2020.02.28 설정됐던 신한은행 근저당권 120,000,000원은 2022.07.25 이미 말소됐으므로 현재 말소기준권리가 아닙니다. 이후 신한카드 가압류, 국세 압류, 인천광역시 압류 및 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종욱 | 4층 401호 67.91㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.08.10 | 우선변제 有 확정 2022.08.10 · 배당요구 | 실질 승계 0원 말소동의 확약 반영 |
이종욱의 임대차계약일자는 2022.07.15, 점유개시일자는 2022.07.22, 주민등록일자와 확정일자는 모두 2022.08.10입니다. 배당요구도 이뤄졌고, 현재 매각가 207,000,000원 가정 배당표에서는 보증금 165,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차에서는 확약을 제외해도 계산상 미배당 보증금이 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득액은 최신 거래의 150%
웰메이드1동은 총 8세대 규모의 오피스텔입니다. 대상 면적 67.91㎡와 일치하는 최근 실거래는 2025.11의 138,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 138,000,000원입니다. 현재 신건 최저가와 실질취득액은 모두 207,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 67.91㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.91㎡ | 1건 | 138,000,000원 |
가격 메리트 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 사건은 두 기준 모두 138,000,000원이고, 현재 최저가 207,000,000원은 그 150.0%입니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 이유나 권리 인수가 0원이라는 이유로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 임차인 이종욱 보증금 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 19,678,446원 | 19,678,446원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 7,002,533원 | 7,002,533원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 11,621,021원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이종욱 보증금 165,000,000원이 전액 배당돼 계산상 인수액도 0원입니다. 주택도시보증공사에는 11,621,021원이 배당되고 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 계산액과 실질 인수를 구분
| 시나리오 | 매각가 | 확약 미반영 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 207,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 165,600,000원 | 2,518,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,480,000원 | 35,174,720원 | 0원 |
2,518,400원과 35,174,720원은 말소동의 확약을 반영하지 않은 배당 시나리오의 계산상 인수액입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 일반적으로 매수인 승계 여부를 따져 실질취득액에 더해야 하므로 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 이종욱 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도와 실제 평가상 이용상태 모두 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 길병원 남동측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 버스정류장이 인근에 있고 차량출입이 용이하며, 동측 약 14미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 2,069,000원/㎡입니다.
- 토지이용. 세장형 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 웰메이드1동은 총 8세대이고, 대상 면적 67.91㎡의 최근 12개월 실거래는 1건으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 판단을 바꾸는 핵심 문서입니다. 이종욱 임차권등기의 말소 대상·조건과 효력이 매각물건명세서 기재와 일치하는지 입찰 전 대조해야 합니다.
- 선순위 임차인 구조 재확인. 이종욱의 전입·확정일자는 2022.08.10으로 말소기준 2023.11.03보다 빠릅니다. 확약을 제외하면 단순한 후순위 임차권 사건이 아닙니다.
- 현재 가격을 시세보다 싸다고 보지 않기. 신건 실질취득 207,000,000원은 최신 동일면적 거래와 최근 12개월 평균 138,000,000원의 150.0%입니다.
- 유찰 시 인수 계산과 확약 효과를 분리. 확약을 반영하지 않은 계산에서는 1회 유찰 시 2,518,400원, 2회 유찰 시 35,174,720원의 인수액이 나타나지만, 해당 임차권의 말소동의 확약을 반영한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 오피스텔 환금성 점검. 8세대 규모이며 동일면적 최근 12개월 거래가 1건이므로 실제 매도 가능 가격과 거래 속도를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
- 공용 관리비·현황 확인. 외벽에는 ‘웰메이드 1동’으로 표기돼 있으므로 현장 물건 특정과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 무겁다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 165,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 인수 위험이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 이종욱의 전입과 확정일자는 말소기준권리보다 빠르기 때문에 그 판단 자체는 중요합니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현 회차를 매력적인 가격으로 볼 수는 없습니다. 현재 최저가이자 실질취득액 207,000,000원은 최신 동일면적 실거래와 최근 12개월 평균 138,000,000원의 150.0%입니다. 더구나 8세대 오피스텔이고 최근 거래 표본도 1건입니다. 따라서 이 사건은 “인수는 확약으로 해소, 가격은 보수적으로”가 핵심 결론입니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실보다, 실제 시장에서 확인된 최근 거래가격을 응찰 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
