인천지방법원 2026타경500980. 인천 미추홀구 주안동 642-6, 5층 다세대주택 중 제4층 제401호입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택이며, 전용면적은 50.23㎡입니다. 현재 소유자는 최효순으로, 2021.11.20 매매를 원인으로 2021.11.26 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 199,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 70%”라는 점이 아닙니다. 임차인 유소리는 2021.11.12 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.28로, 말소기준으로 잡힌 2023.09.21 경기신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인입니다. 현재 회차 배당표만 보면 보증금 199,000,000원 중 129,647,800원이 배당되고 69,352,200원이 남아 매수인에게 이어지는 구조지만, 이 물건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500980 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 642-6 4층 401호 · 인주대로237번길 77-30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.23㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 최효순 (2021.11.20 매매 · 거래가액 199,000,000원 · 2021.11.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 132,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
현재 권리관계에서 중요한 순서는 유소리의 전입·점유 2021.11.12 → 경기신용보증재단 가압류 2023.09.21입니다. 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르므로 대항력은 인정되는 구조입니다. 이후 하나저축은행 가압류와 2026.02.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유소리 | 4층 401호 50.23㎡ 전부 | 2021.11.12 / 2021.10.28 | 199,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
유소리는 임차권등기권자이며 배당요구도 했습니다. 원칙적인 배당계산상 현재 회차에서는 보증금 199,000,000원 전액을 회수하지 못해 69,352,200원이 미배당으로 남습니다. 하지만 확약서가 이 임차인에게 적용되므로 실제 입찰 판단에서는 해당 금액을 인수액에 더하지 않습니다. 다른 임차인은 확인되지 않아 현재 자료상 확약 밖 별도 임차인 인수위험은 나타나지 않습니다.
③ 시세 비교 — 66.5%지만 표본은 2021.11 한 건
이 건물은 총 6세대이고, 전용 50.23㎡와 일치하는 확인 실거래는 2021.11 4층 199,000,000원 1건입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균으로 제공된 값도 모두 199,000,000원이며, 현재 최저가 132,300,000원은 그 금액의 66.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 50.23㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 비교값 | 50.23㎡ | 1건 | 199,000,000원 |
숫자만 보면 실질취득 132,300,000원은 비교 거래 199,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건이고 거래월도 2021.11이므로, 이를 현재 시세 전체로 단정해 “시세보다 확실히 싸다”고 평가하기에는 근거가 제한적입니다. 특히 다세대주택은 같은 면적이라도 내부상태·층·향·주차·관리상태에 따라 가격 차이가 생길 수 있고, 본건은 폐문부재로 내부 확인도 되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,652,200원 |
| 1. 임차인 유소리 보증금 | 199,000,000원 | 129,647,800원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 31,745,427원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사하나저축은행 | 12,621,138원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차인 미배당 69,352,200원이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 최저가 하락 효과가 사라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 132,300,000원 | 69,352,200원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 92,610,000원 | 108,456,980원 | 해당 임차인 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 64,826,999원 | 135,739,887원 | 해당 임차인 실질 인수 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 인수가 커져 저가 낙찰의 효과가 크게 줄어듭니다. 반대로 이 사건은 확약이 해당 임차인의 승계위험을 실질적으로 없애므로, 회차별 최저가 하락이 곧 실질취득 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호이며 사용승인일은 2018.01.04입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 214.3㎡, 공시지가 1,237,000원/㎡, 평지의 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 6세대 규모이고 확인 실거래가 1건뿐이어서 가격 검증 표본이 제한적입니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 상태로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문에서 적용 대상과 말소 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 등기부 을구 3번 주택임차권이 실제 매각 후 어떤 절차로 말소되는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 제공된 실거래는 2021.11 199,000,000원 1건뿐이므로 인근 다세대의 현재 거래·매물과 별도 비교가 필요합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비·누수·마감상태 등 현장 리스크를 별도로 반영해야 합니다.
- 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 시점을 현황조사·현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 핵심은 ‘대항력’보다 ‘확약의 효력 확인’
표면만 보면 보증금 199,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 미배당도 69,352,200원이라 상당한 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 구조입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 유소리에 대한 매수인 인수는 실질 0원, 현재 회차 실질취득은 132,300,000원으로 보는 것이 맞습니다. 이 금액은 비교 실거래 199,000,000원의 66.5%이지만, 거래 표본이 2021.11 단 1건인 만큼 가격 측면에서는 보수적으로 검증해야 합니다. 결국 이 물건의 승부처는 확약서 원문과 말소조건을 확인한 뒤, 오래된 단일 실거래가 아닌 현재 다세대 시장가격으로 132,300,000원을 다시 검증하는 것입니다.
