인천지방법원 2026타경501012. 공부상 용도는 오피스텔이고, 감정평가 역시 제6층 제606호를 오피스텔로 이용 중인 것으로 적고 있습니다. 사용승인일은 2016.09.05, 건물은 철근콘크리트구조 7층이며 본건은 6층입니다. 현재 최저매각가는 감정가 206,000,000원의 70%인 144,200,000원입니다.

이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 임차권 인수 구조와 확약의 효과를 분리해 보는 것입니다. 윤종설은 2021.07.23 전입·점유, 2021.06.29 확정일자를 갖고 있고 말소기준권리인 2022.04.13 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가며, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득액은 보증금 205,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 윤종설의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 주된 인수는 실질 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022.04.13 국(안산세무서장) 압류입니다. 그보다 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 윤종설은 임차권등기 자체가 2023.09.15에 들어왔더라도 전입·점유가 2021.07.23으로 기준권리보다 앞서므로, 등기 소멸과 별개로 미배당 보증금의 인수 문제가 생길 수 있습니다.

② 임차인·점유자 분석

* 윤종설에 대해서는 배당계산상 63,618,800원이 미배당되지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출에 따라 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 이 확약은 윤종설 임차권에만 적용되며, 유희훈의 점유·보증금 관계까지 해소하는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 144,200,000원을 기준으로 본다

확약을 적용하면 주된 임차보증금 인수는 0원이므로 가격 비교의 기준은 현재 최저가와 같은 실질취득 144,200,000원입니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균은 176,833,333원이며 현재 실질취득액은 그 평균의 81.5%입니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 -13.2% 하락한 추세이므로, 단순히 전체 거래 평균만 보고 가격 메리트를 크게 평가해서는 안 됩니다.

최신 거래는 2026.04의 230,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 176,833,333원입니다. 다만 거래 면적이 59.87㎡·72.62㎡·74.63㎡로 서로 다르고, 본건과 면적이 정확히 일치하는 표본으로 확인된 것은 아닙니다. 따라서 144,200,000원이 최근 12개월 평균보다 낮다는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 확정적인 시세차익으로 해석하는 것은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

④ 유찰돼도 보증금 인수 구조는 이렇게 움직인다

윤종설의 확약이 없다고 가정하면, 대항력 있는 보증금 205,000,000원이 낙찰대금에서 전부 배당되지 않는 한 미배당액이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 205,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.

확약이 없으면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 증가해 실질취득이 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건에서는 윤종설 임차권에 대한 말소동의 확약이 제출돼 있어 본 분석의 주된 실질취득은 매각가 자체로 봅니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)

배당계산상 윤종설 보증금은 141,381,200원만 배당돼 63,618,800원이 부족합니다. 다만 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 윤종설에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔이며, 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 단지형연립주택 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.
• 입지. 검단동 행정복지센터 북동측 인근으로, 근린생활시설·공동주택·업무시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 인천2호선 검단사거리역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측 약 25미터, 남서측 및 남동측 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(검단2지구)이며, 성장관리권역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 거래·환금. 타워팰리스4차는 24호, 2016.09.05 준공이며 확인된 실거래는 9건입니다. 경매 낙찰률은 20.0%, 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 윤종설 임차권등기 말소동의 확약서의 적용 대상·조건과 실제 말소절차를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
• 유희훈 점유관계 확인. 전입일은 2024.07.22로 기록돼 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 현황조사·명세서 최신본을 대조해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균 176,833,333원, 최신 거래 230,000,000원, 최근 추세 -13.2%를 우선해서 판단하세요.
• 면적 차이 주의. 최근 거래 표본은 59.87㎡·72.62㎡·74.63㎡ 등으로 서로 달라 본건과 직접 일치하는 동일면적 시세로 단정할 수 없습니다.
• 배당 외 부담 확인. 배당계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비와 실제 점유·인도 상태도 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약이 주된 인수를 지웠지만, 확인할 점유는 남아 있다”

이 사건을 최저가만 보면 감정가 206,000,000원에서 1회 유찰된 144,200,000원짜리 오피스텔입니다. 그러나 원래 구조는 윤종설의 대항력 있는 보증금 205,000,000원 때문에 현재 회차 기준 63,618,800원이 미배당 인수되는 사건입니다. 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 커져 실질취득이 보증금 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.

다만 매각물건명세서에 윤종설 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 이 임차인의 인수는 실질 0원으로 반영할 수 있습니다. 그 결과 현재 회차 실질취득은 144,200,000원이고 최근 12개월 평균 176,833,333원의 81.5%입니다. 동시에 최근 시세 추세는 -13.2%이고, 별도 점유자 유희훈의 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 확약 효력의 원문 확인과 확약 밖 점유관계의 해소 여부입니다.