인천지방법원 2026타경501046. 부평동 센트럴뷰2차 13층 1304호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 송하늘이며 2021.04.29 매매를 원인으로 2021.05.14 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 230,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 날짜는 소유권 취득일이 아니라 임차인 김찬희의 확정일자 2021.03.31, 전입·점유 2021.04.28입니다. 이는 말소기준으로 선언된 부평구 압류일 2022.11.08보다 앞섭니다.
따라서 단순히 “임차권등기가 말소기준 뒤인 2023.11.17에 등기됐으니 전부 소멸한다”라고 보면 안 됩니다. 김찬희는 실제 임차인으로서 전입·점유에 기초한 대항력이 있는 것으로 판정돼 있고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 하나 있습니다. 주택도시보증공사가 임차권등기 말소동의 확약서를 제출했다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 451-98 센트럴뷰2차 13층 1304호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 원적로488번길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 14층 건물 내 13층 1304호 · 임차권 범위 66.91㎡ 전부 |
| 소유자 | 송하늘 (2021.05.14 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 147,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다
2016년 설정됐던 계양새마을금고 근저당권은 2021.04.28 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 말소기준은 2022.11.08 부평구 압류입니다. 이후 남동세무서의 압류와 2026.02.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김찬희의 전입·점유는 2021.04.28로 말소기준보다 빠르므로, 임차권등기 자체의 등기일만 기준으로 판단해서는 안 됩니다.
임차인 분석
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김찬희 | 13층 1304호 66.91㎡ 전부 | 230,000,000원 | 2021.04.28 / 2021.03.31 | 대항력 有 우선변제 有 | HUG 대위 |
실제 임차인은 김찬희 1명으로 계산합니다. 등기에는 주택도시보증공사가 대위자로 기재돼 있지만, 같은 보증금 채권을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 김찬희의 보증금 230,000,000원 1건이 분석의 기준입니다.
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘확약 유효성’이 먼저다
현재 최저가는 감정가 211,000,000원의 70%인 147,700,000원입니다. 하지만 이 수치만으로 “싸다”거나 가격 메리트가 있다고 결론내릴 수는 없습니다. 본건에는 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세에 대한 비교 근거가 제시돼 있지 않으므로, 시세 대비 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다.
권리비용만 보면 두 경우가 완전히 달라집니다. 확약을 배제한 룰상 계산에서는 최저가 147,700,000원에 미배당 보증금 85,167,800원이 더해져 실질 부담이 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다. 반대로 HUG 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*이므로, 권리상 실질취득 기준은 현재 회차의 매각대금 147,700,000원*이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 147,700,000원 | 85,167,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 103,390,000원 | 128,857,460원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 72,373,000원 | 159,329,714원 | 0원* |
* 말소동의 확약서가 김찬희 임차권에 유효하게 적용되고 그 조건이 이행되는 것을 전제로 한 권리분석상 수치입니다. 확약을 제외한 룰상 인수액은 각 회차의 배당 부족분 기준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,867,800원 |
| 1. 임차인 김찬희 보증금 | 230,000,000원 | 144,832,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금의 룰상 미배당액은 85,167,800원입니다. 다만 김찬희 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사건이므로 실질 인수는 0원*으로 별도 판단합니다. 배당표는 당해세·최우선변제 등 실제 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 14층이며 대상은 13층 1304호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 부원초등학교 동측 인근으로, 주위에 아파트·다세대주택·공동주택·오피스텔·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 인천지하철2호선 부평시장역이 소재하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로·설비. 남측 및 서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접하며, 위생·급배수·가스·난방·소화전·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 김찬희 임차권에 대한 주택도시보증공사의 확약 내용, 적용 조건, 말소 절차를 매각물건명세서 원본과 제출 서류로 대조하세요.
- 대항력 임차인 구조. 전입·점유 2021.04.28이 말소기준 압류 2022.11.08보다 빠릅니다. 확약이 없다는 가정에서는 현재 회차 룰상 인수액이 85,167,800원입니다.
- 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김찬희 1명입니다. 주택도시보증공사는 대위자로 기재돼 있으므로 보증금 230,000,000원을 다시 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 물건이므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현황조사 및 현장에서 다시 확인하세요.
- 시세 검증. 현재 최저가 147,700,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가매수라고 단정하지 말고, 입찰 직전 동일 건물·유사 오피스텔의 최신 실거래를 별도로 대조하세요.
- 세금·관리비. 부평구 및 국의 압류가 존재하므로 실제 조세채권 배당관계와 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목을 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 0원*”이 동시에 존재하는 사건
이 물건은 권리표면만 보면 대항력 임차인 보증금 230,000,000원이 최저가 147,700,000원보다 커서 경계해야 하는 유형입니다. 실제로 현재 회차 배당계산에서도 85,167,800원이 부족합니다. 낙찰가만 내려가면 자동으로 싸지는 구조가 아니라, 확약이 없다면 부족분이 커지는 구조입니다.
반전은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 김찬희 임차권에 매각조건대로 적용되면 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원*이고 현재 회차 권리상 실질취득 기준은 147,700,000원*으로 정리됩니다. 다만 시세 비교자료가 없으므로 이 금액을 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 확약서 확인, 그리고 그 다음이 실제 시세 검증입니다.
