인천지방법원 2026타경501064. 청라동 딜라이트타워2 5층 516호, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 정혁준은 2022.06.10. 거래가 87,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2024.04.15. 의정부세무서장이 처분청인 국 압류입니다. 이후의 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기순위만 보고 끝나지 않습니다. 임차인 박솔이는 2022.04.22. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.31.로, 말소기준인 2024.04.15. 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차인이고, 현재 회차에서는 보증금 중 44,532,400원이 배당되지 않아 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 그러나 이번 건에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙상 박솔이 임차인의 인수액은 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 167-17 딜라이트타워2 5층 516호 · 도로명 인천광역시 서구 청라에메랄드로 84 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔 이용 · 13층 건물 내 5층 |
| 임차권 범위 | 제5층 제516호 26.295㎡ 전부 |
| 소유자 | 정혁준 (2022.06.10. 매매 · 거래가 87,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 51,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
과거 하나은행 근저당권 58,800,000원은 2022.04.22. 이미 말소됐습니다. 현재 매각의 기준이 되는 권리는 2024.04.15. 국 압류이고, 그 뒤 2024.04.30. 국 압류, 2025.08.28. 제이케이미래강동피에프브이주식회사 가압류 236,310,000원, 2025.10.10. 용인시 압류, 2025.11.14. 인천광역시 서구 압류, 2026.02.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박솔이 | 제516호 26.295㎡ 전부 · 2022.04.22 | 2022.03.31 | 95,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 실질 인수 0원 |
박솔이는 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 배당모델상 보증금 95,000,000원 중 50,467,600원이 배당되고 44,532,400원이 미배당됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로 이 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
② 가격 구조 — 최저가만 보면 안 되는 이유
현재 최저매각가는 51,800,000원으로 감정가 74,000,000원의 70%입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 최저가 자체보다 낙찰가 + 미배당 인수액을 봐야 합니다. 이번 사건은 말소동의 확약이 있어 최종 판단이 달라집니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 낙찰가+룰상 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 51,800,000원 | 44,532,400원 | 96,332,400원 | 51,800,000원 |
| 2회 유찰 시 | 36,260,000원 | 59,792,680원 | 96,052,680원 | 36,260,000원 |
| 3회 유찰 시 | 25,382,000원 | 70,474,876원 | 95,856,876원 | 25,382,000원 |
표에서 보듯 확약을 제외하면 유찰이 거듭될수록 낙찰가는 내려가도 임차인 미배당액이 커져 총 부담이 약 95,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 이번 사건에서는 그 핵심 인수위험을 확약이 제거하므로 현재 회차 실질취득은 51,800,000원으로 봅니다. 다만 감정가 대비 70%라는 사실만으로 실제 거래시세보다 싸다고 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,332,400원 |
| 1. 임차인 박솔이 보증금 | 95,000,000원 | 50,467,600원 |
| 2. 가압류 · 제이케이미래강동피에프브이주식회사 | 236,310,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 박솔이 보증금의 룰상 부족분은 44,532,400원입니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당할 경우 0순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 청라1동행정복지센터 동측 인근. 주변은 대규모 아파트단지·오피스텔·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 13층 건물 내 5층 516호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 가장형 토지로 딜라이트타워2 건부지로 이용 중이고, 서측 및 남동측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며 토지이용상황은 업무용입니다. 공시지가는 3,891,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역 표기. 감정자료에는 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이번 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약입니다. 박솔이 임차권과 정확히 연결되는지, 말소 조건과 효력 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액 기억. 확약이 적용되지 않는다고 가정하면 현재 회차에서 임차보증금 미배당 44,532,400원이 매수인 인수로 남는 구조입니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 임차인 배당액과 후순위 배당 구조를 확정할 수 있습니다.
- 가격 판단. 최저가 51,800,000원은 감정가의 70%지만, 이 비율만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단하지 마십시오.
- 임차권 명도. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계는 현장에서 확인되지 않았습니다. 임차권등기와 실제 점유·인도 상태를 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 배당관계 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “이 사건은 최저가보다 확약서가 먼저다”
표면만 보면 감정가 74,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 51,800,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 가격이 아닙니다. 박솔이는 말소기준보다 앞선 2022.04.22. 전입·점유와 2022.03.31. 확정일자를 가진 대항력 임차인이고, 보증금 95,000,000원은 현재 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 44,532,400원이 미배당되어 총 부담이 96,332,400원에 이르는 구조입니다.
이번 사건에서는 그 반전이 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 정확도 규칙상 이를 적용하면 박솔이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 51,800,000원으로 봅니다. 다만 이 확약은 해당 임차권에 한정되고, 국세·지방세 압류 4건의 실제 배당 우선순위는 별도 확인이 필요합니다. 결국 이 사건의 승부처는 “70% 최저가”가 아니라 “확약의 효력과 세금 배당”입니다.
