135,100,000원
* 인수액 57,591,400원은 현재 회차의 배당계산상 금액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으나, 확약 내용만으로 임차인 장우주의 대항력 포기까지 확인된 것은 아닙니다. 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소 등 인수 해소 요건이 유효하게 충족된 것으로 확인되는 경우 해당 인수액은 실질 0원으로 취급할 수 있습니다. 이 경우 현재 최저가 기준 취득대금은 135,100,000원이며, 확약과 무관한 다른 점유자의 권리와 취득 부대비용은 별도입니다.
인천지방법원 2026타경501136. 인천 부평구 부평동 현대홈타운 2층 205호, 오피스텔입니다. 소유자 권영만은 2021년 3월 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국의 압류, 주택도시보증공사의 가압류, 추가 압류를 거쳐 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 그런데 국의 압류보다 먼저 전입하고 점유를 시작한 임차인 장우주의 보증금이 190,000,000원입니다. 이 임차인의 배당 부족분을 매수인이 부담하는 구조라면 최저가가 내려간 만큼 보증금 인수액이 늘어나는 대항력 인수형 경매입니다. 다만 임차권등기 말소동의 확약서가 존재하므로, 단순한 전액 인수형으로 확정하지 않고 확약의 효력을 함께 검토해야 합니다.
특히 이 물건은 등기부상 임차권자 외에 현황조사에서 KYAW SWAR AUNG과 PHYO WIN THU의 전입도 확인됩니다. 두 사람은 말소기준권리 이후 전입했지만 보증금과 확정일자, 구체적인 점유관계가 확인되지 않습니다. 따라서 선순위 임차권의 확약 문제와 후순위 전입자들의 실제 임대차관계를 구분해 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501136 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 |
인천광역시 부평구 부평동 372-12 현대홈타운 2층 205호 도로명주소: 인천광역시 부평구 주부토로 28-2 |
| 물건종류 / 면적 |
오피스텔 · 임차권등기상 2층 205호 56.82㎡ 전부 철근콘크리트구조 14층 건물 중 2층 |
| 감정 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 사용승인 | 2014.12.12 |
| 소유자 | 권영만 (2021.03.26 소유권이전 · 거래가 190,000,000원) |
| 감정가 | 193,000,000원 |
| 최저매각가 | 135,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2022.05.04 국 압류 (갑구 4번) |
| 선순위 임차권 | 장우주 · 보증금 190,000,000원 |
| 확약 사항 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 신한은행의 근저당권은 채권최고액 100,800,000원으로 2015.03.27 설정되었으나 2021.03.22 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 매수인이 해당 근저당권을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 2,071,000,000원이며, 강제경매 신청채권자 청구액은 190,000,000원입니다. 두 금액은 채권·절차상 청구금액으로, 임차인 장우주의 보증금에 추가 합산할 별도의 임차보증금이 아닙니다. 주택도시보증공사 역시 실제 점유 임차인 수에 포함하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 선순위 1명과 전입자 2명
확인 대상은 임차권등기상 장우주와 현황조사상 전입자 2명입니다. 보증기관은 별도 임차인으로 계산하지 않습니다. 전입자 2명의 실제 임차인 여부는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 / 지위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
장우주 주택임차권자 2층 205호 56.82㎡ 전부 |
전입 2021.03.18 점유개시 2021.03.21 확정 2021.06.08 임차권등기 2023.02.06 |
190,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
배당요구
미배당 인수 가능 확약 효력 확인 필요 |
|
KYAW SWAR AUNG 현황조사 전입자 |
전입 2024.09.02 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
인수 여부 확인 말소기준 이후 전입으로 기재상 대항력 없음. 보증금·임대차관계 확인 필요 |
|
PHYO WIN THU 현황조사 전입자 |
전입 2026.01.26 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
인수 여부 확인 말소기준 이후 전입으로 기재상 대항력 없음. 보증금·점유관계 확인 필요 |
135,100,000원 + 57,591,400원
= 192,691,400원
③ 가격 분석 — 최저가보다 실질취득액을 먼저 보자
감정가는 193,000,000원이며, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 135,100,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 그러나 선순위 임차인의 미배당 보증금이 인수된다면 현재 회차의 실질취득 부담은 192,691,400원으로 계산됩니다.
회차별 가격·인수 시나리오
| 회차 | 최저가 | 계산상 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|
|
현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
135,100,000원 | 57,591,400원 | 192,691,400원 |
|
2회 유찰 시 감정가 49% |
94,570,000원 | 97,532,260원 | 192,102,260원 |
|
3회 유찰 시 감정가 34% |
66,198,999원 | 125,392,583원 | 191,591,582원 |
* 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 최저가와 계산상 인수액을 합산한 값입니다. 선순위 임차인의 대항력이 유지되고 미배당 보증금이 승계되는 조건의 추정치입니다. 확약의 효력으로 인수가 해소되는 경우 해당 인수액은 실질 0원이 될 수 있으며, 기타 전입자 관련 미확인 부담과 취득 부대비용은 별도입니다.
현재 회차에서 3회 유찰 시나리오까지 최저가는 크게 낮아지지만, 계산상 실질취득 부담은 모두 약 1.9억원 수준에 머뭅니다. 이러한 구조에서는 유찰 횟수보다 미배당 보증금의 최종 인수 여부가 가격 판단을 좌우합니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,691,400원 |
|
1. 임차인 장우주 보증금 우선변제 |
190,000,000원 | 132,408,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 주어진 예상배당 계산을 반영한 추정치입니다. 국 압류와 관련된 실제 조세채권의 금액·법정기일·우선순위, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 실제 배당액이 달라지면 임차보증금 미배당액도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 인천부평동초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 인천지하철 1호선 부평시장역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 2층 205호입니다. 사용승인일은 2014.12.12이며, 기본적인 급배수·위생설비, 승강기 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 부정형 평지에 위치하며, 서측으로 폭 약 10m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 사항도 기재되어 있으므로 취득 시점의 적용 여부와 범위를 확인해야 합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 임차권등기에는 주택임차권이 기재되어 있으므로 실제 주거 이용과 공부상 용도를 구분해 확인할 필요가 있습니다.
- 건축 관련. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
- 환금성. 인근 업무·주거시설과 대중교통 접근성은 확인되지만, 동일 건물 또는 인근 비교 가능한 오피스텔의 실거래 가격과 거래량이 확인되지 않아 객관적인 환금성 및 가격 경쟁력은 추가 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약서가 을구 3번 임차권등기를 어떤 조건에서 말소하는지 확인해야 합니다. 확약서의 대상 권리와 적용 범위를 정확히 대조해야 합니다.
- 대항력 포기 여부. 임차인 장우주의 대항력 포기, 보증금 미배당액에 관한 권리 처리 및 매수인에 대한 추가 청구 가능성을 확인해야 합니다. 임차권등기 말소동의만으로 모든 문제가 해결되었다고 판단해서는 안 됩니다.
- 실질취득액 재계산. 현재 계산상 인수액은 57,591,400원입니다. 유효한 인수 해소 요건이 확인되면 해당 금액을 실질 0원으로 처리하고, 다른 점유자의 권리 및 부대비용을 별도로 반영해야 합니다.
- 현황조사 전입자 확인. KYAW SWAR AUNG과 PHYO WIN THU의 실제 거주 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 보증기관 채권 중복 계산 방지. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 강제경매 신청 청구액을 별도의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차권자와 채권자를 구분해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국 압류의 실제 체납액과 법정기일, 우선배당 여부를 확인해야 합니다. 예상배당 순위가 바뀌면 임차인 배당액 및 잔여 보증금 계산도 달라질 수 있습니다.
- 시세 확인. 오피스텔의 동일·유사 면적 최근 실거래와 최신 거래가격을 확인해야 합니다. 최저가 할인율만을 근거로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 명도 및 관리비. 임차권등기상 권리자와 실제 전입자의 점유상태가 일치하는지 확인하고, 인도 협의 및 미납 공용관리비 등 추가 부담을 점검해야 합니다.
- 매각기일 전 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 확약서 원문을 다시 확인하고, 매각조건과 기일 변경 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.35억 낙찰가보다 확약서의 효력이 먼저다”
이 사건은 감정가 193,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 135,100,000원으로 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차인 장우주의 보증금이 190,000,000원이기 때문에, 보증금 인수가 유지된다면 현재 회차의 실질취득 부담은 192,691,400원으로 계산됩니다. 추가 유찰 시에도 미배당 보증금이 늘어 총부담은 약 1.9억원 수준에 머무는 구조입니다.
반면 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소 등 인수 해소 요건이 유효하게 충족되는 것으로 확인된다면, 계산상 미배당 보증금 57,591,400원은 실질 인수 0원으로 처리할 수 있습니다. 그러나 현재 확인된 말소동의 사실만으로 대항력 포기까지 확정할 수는 없습니다.
더구나 확약의 대상이 아닌 전입자 2명의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았고, 가격을 비교할 최신 실거래 시세도 확보되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 명확합니다. 선순위 임차권의 인수 해소 여부를 확인하고, 다른 전입자의 권리를 정리한 다음, 실제 취득부담을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
최저가 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 확약서와 점유관계 확인이 완료되기 전에는 보수적인 판단이 필요합니다.
