인천지방법원 2026타경501138. 감정평가상 이용상태는 오피스텔(4층 402호)이고, 사용승인일은 2017.06.19입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 70%라는 데 있지 않습니다. 임차인 임동기가 2021.08.27 전입·점유를 시작해 2022.04.08 말소기준 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 구조입니다. 보증금도 182,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
확약이 없었다면 현재 매각가 127,400,000원에서 집행비용을 제외하고 임동기에게 124,816,400원이 배당되고, 나머지 57,183,600원은 매수인 인수 위험으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 분석에서는 임동기 임차권에 관한 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 단, 이 확약의 효력은 임동기 임차권에 한정해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501138 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 630-32 4층 402호 · 토금남로4번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 59.5681㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 권영만 (2021.08.27 소유권이전 · 거래가액 182,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2022.04.08 국(안산세무서장) 압류입니다. 임동기의 전입·점유는 2021.08.27로 그보다 빠르며, 임차보증금은 182,000,000원입니다. 등기부 임차권등기는 2023.09.25 이루어졌고, 2023.10.20 경정으로 확정일자가 2021.08.02로 기재돼 있습니다. 따라서 임동기는 배당으로 전액 회수되지 않을 경우 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
임차·점유 관계
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임동기 | 2021.08.27 · 제4층 제402호 59.5681㎡ 전부 | 182,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약 |
| 류아현 | 2025.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 유바드르 | 2025.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 유칼리드 | 2025.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 유사우드 | 2025.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
임동기의 임차권등기 경정 기록은 별도 임차인이 아니라 기존 임차권의 확정일자 경정으로 봅니다. 류아현·유바드르·유칼리드·유사우드는 모두 2025.05.28 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없다고 조사돼 있습니다. 다만 보증금과 임대차 조건이 확인되지 않았으므로 실제 점유·명도 상태는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다. 임동기 관련 확약은 이 네 사람에게 적용되는 확약이 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 시세 아래지만, 시장은 하락 중
비호리치빌은 총 3세대, 2017.06.19 사용승인된 소규모 오피스텔입니다. 전체 12건 실거래 평균은 169,495,000원이지만 2021~2022년의 182,000,000원 거래가 다수 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.57㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2025.12 | 59.01㎡ | 8 | 151,940,000원 |
| 2025.05 | 59.36㎡ | 6 | 123,000,000원 |
| 2022.04 | 58.94㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2022.01 | 59.36㎡ | 5 | 182,000,000원 |
| 2021.08 | 58.94㎡ | 7 | 182,000,000원 |
| 2021.08 | 58.94㎡ | 3 | 182,000,000원 |
| 2021.08 | 58.94㎡ | 8 | 182,000,000원 |
| 2021.07 | 59.57㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 2021.07 | 58.94㎡ | 5 | 182,000,000원 |
| 2021.06 | 59.57㎡ | 5 | 182,000,000원 |
| 2021.06 | 59.36㎡ | 7 | 182,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 147,470,000원 |
최신 거래는 2026.05의 143,000,000원, 최근 12개월 평균은 147,470,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득가 127,400,000원은 최근 12개월 평균의 86.4%입니다. 숫자만 보면 최근 시세 아래입니다. 하지만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세가 -15.2%이므로, 과거 169,495,000원 전체 평균을 기준으로 “크게 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 1. 임차인 임동기 보증금 | 182,000,000원 | 124,816,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임동기 보증금의 미배당액은 57,183,600원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있으나, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 임동기 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신흥여자중학교 남서측 인근. 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 오피스텔 4층 402호로 이용 중이며, 사용승인일은 2017.06.19입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터, 남서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역입니다. 공시지가는 1,701,000원/㎡입니다.
- 환금성. 비호리치빌은 총 3세대이고 최근 12개월 동일 면적대 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 최근 가격 추세도 -15.2%여서 매도 시 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 임동기 임차권등기 말소동의 확약서의 적용 대상·조건과 실제 말소 절차를 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 밖 점유자 확인. 류아현·유바드르·유칼리드·유사우드의 전입은 2025.05.28로 대항력은 없지만, 현재 실제 점유자와 명도 상대방이 누구인지 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 전체 평균 169,495,000원보다 최근12개월 평균 147,470,000원과 최신 거래 143,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -15.2%입니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 3세대, 최근12개월 거래 2건이라는 점을 감안해 재매각 기간과 가격 변동성을 넉넉히 잡아야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 매각가 127,400,000원 가정이며 집행비용 2,583,600원, 임동기 배당 124,816,400원 기준입니다. 실제 배당은 당해세 등으로 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 최신 실거래를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 확약과 하락 추세를 함께 봐야 한다
이 물건은 겉으로 보면 감정가 182,000,000원에서 한 번 유찰돼 127,400,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 할인율이 아니라 임동기 보증금 182,000,000원의 대항력입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서 57,183,600원의 미배당 인수 위험이 계산되지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약으로 본 분석상 그 인수는 실질 0원입니다.
가격 측면에서는 확약 반영 실질취득가 127,400,000원이 최근12개월 평균 147,470,000원의 86.4%로 낮습니다. 다만 최신 거래가 143,000,000원이고 시장 추세가 -15.2%인 하락 흐름이며, 총 3세대 오피스텔이라는 환금성 제약도 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 최근 시세와 하락 추세·점유 상태까지 확인해야 가격 우위를 판단할 수 있다”는 데 있습니다.
