인천지방법원 2026타경501152. 부평동 더뷰스테이트 2층 205호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 161,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 이상덕이며, 2021.01.12. 매매를 원인으로 2021.01.29. 소유권을 이전받았고 당시 등기된 거래가액은 191,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 2017년 신한은행 근저당은 2018.07.06. 이미 말소됐고, 현재 등기부에는 2023.02.22. 박우주의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 박우주는 2021.01.29. 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2021.01.14., 보증금은 191,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501152 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 401-2 더뷰스테이트 2층 205호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 이상덕 |
| 소유권 취득 | 2021.01.12. 매매 · 2021.01.29. 소유권이전 · 거래가액 191,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 191,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 이미 말소된 근저당, 선순위 임차권이 핵심
2017년 설정됐던 신한은행 근저당권은 2018.07.06. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2023.02.22. 박우주의 주택임차권등기가 들어왔고, 2026.02.10. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 따라서 현재 권리분석에서는 이미 없어진 근저당보다 박우주 임차권과 별도 점유자 박해진의 권리 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박우주 | 2021.01.29 | 191,000,000원 | 2021.01.14 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 적용 0원 |
| 박해진 | 2025.11.21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
박우주는 등기부상 제2층 제205호 50.36㎡ 전부에 대한 임차권자로, 배당요구도 2023.02.22. 접수돼 있습니다. 하지만 말소동의 확약이 제출돼 박우주에 대해서는 낙찰자가 실제로 부담할 보증금 잔액을 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
반면 박해진은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인된 별도 점유자입니다. 전입일은 2025.11.21.로 경매개시결정일 2026.02.10.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다. 박우주에 대한 말소동의 확약은 박해진에게 적용되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 161,000,000원입니다. 소유권 이전 당시 등기된 거래가액 191,000,000원보다 낮지만, 이 거래는 2021년의 취득가격일 뿐 현재 시세를 뜻하지 않습니다. 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 여부는 판단 보류가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 박우주 보증금 | 191,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 191,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박우주의 미배당 보증금은 33,054,000원입니다. 이는 일반 권리관계만 계산한 금액이며, 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 박우주 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 박해진의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 반영할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 박우주 미배당은 늘지만 확약 적용
| 회차 | 매각가 | 박우주 계산상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 33,054,000원 | 확약 적용 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 64,803,200원 | 확약 적용 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 90,202,560원 | 확약 적용 0원 |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금에 수렴합니다. 하지만 본건의 박우주 임차권은 말소동의 확약이 있다는 점이 결정적 차이입니다. 따라서 위 회차별 33,054,000원·64,803,200원·90,202,560원은 권리 계산상 부족분이고, 박우주에 관한 실질 인수는 각 회차 0원으로 봅니다. 다만 박해진의 미상 권리는 이 계산과 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 전유부 용도는 오피스텔입니다. 현장조사 때 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인은 불가했습니다.
- 입지. 부평고등학교 남측 인근이며, 업무시설·근린생활시설·주택 등이 함께 있는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 서남측 직선거리 약 500m 지점에 인천지하철1호선 부평시장역이 있고, 인근에 광역버스 및 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층·지상15층이며 급배수·위생·승강기·소방·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접해 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 박우주 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 적용 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 박해진 임대차 확인. 보증금, 계약일, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 최저가 161,000,000원의 가격 메리트를 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부확인이 되지 않았으므로 내부 상태와 수선비 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 전 변경사항을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 전체 인수는 아직 미확정”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 박우주의 보증금 191,000,000원입니다. 신건 매각가 161,000,000원만 놓고 일반적인 대항력 임차인 구조를 적용하면 33,054,000원의 미배당액이 남지만, 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약 때문에 박우주 부분의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 그 밖입니다. 박해진이라는 별도 점유자가 있고 전입일은 2025.11.21.이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 그러므로 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 분류하기에는 이릅니다. 최근 시세 자료 역시 없어 161,000,000원이 싸다고 말할 근거도 없습니다. 주된 임차권은 정리 가능, 확약 밖 점유자는 미확정, 가격 판단은 보류. 이 세 가지를 동시에 놓고 봐야 하는 오피스텔입니다.
