인천지방법원 2026타경501180. 감정평가상 이용상태는 연립주택인 근린주택 사건으로, 14층 건물 중 13층 1304호, 면적 45.246㎡입니다. 소유자 손재현은 2022.04.28 매매를 원인으로 2022.05.17 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2023.09.19 접수된 주택도시보증공사 가압류 1,020,000,000원입니다.
권리의 핵심은 말소기준보다 앞선 정혜성의 임차관계입니다. 정혜성은 2022.04.25 확정일자, 2022.05.17 전입·점유를 갖추고 보증금이 249,000,000원이며, 2024.07.26 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 통상의 저가 낙찰 구조라면 미배당 보증금의 매수인 승계가 핵심 위험이 되지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 정혜성에 관한 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 이 확약은 정혜성에게만 적용되며, 2025.08.11 전입한 이주영에 대해서는 별도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501180 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 13층 1304호 · 인천광역시 미추홀구 장천로94번길 21 |
| 용도 / 면적 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 · 45.246㎡ · 14층 중 13층 |
| 소유자 | 손재현 (2022.04.28 매매 · 거래가액 260,000,000원 · 2022.05.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 0원
말소기준인 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 정혜성의 전입·점유와 확정일자가 앞섭니다. 정혜성은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분류되며, 보증금 249,000,000원 전액에 대해 배당요구가 확인됩니다. 현재 신건 259,000,000원 가정에서는 배당표상 정혜성 보증금이 249,000,000원 전액 배당되어 원래도 미배당 인수액이 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정혜성 제13층 제1304호 45.246㎡ 전부 | 2022.05.17 / 2022.04.25 | 249,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.07.26 | 실질 0원 임차권등기 말소동의 확약 |
| 이주영 | 2025.08.11 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 현재 자료상 없음 확약 대상은 정혜성만 |
보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 사람은 없으므로 실제 임차관계자는 정혜성·이주영 2명입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.67억’을 봐야 한다
이 물건의 가격 판단에서는 전체 12건 평균 255,583,333원보다 최근 12개월 평균 167,000,000원과 최신 거래를 우선해야 합니다. 전체 표본에는 2022년 260,000,000~270,000,000원 거래가 다수 포함되어 있는 반면, 가장 최근인 2026.05 거래는 14층 45.25㎡가 167,000,000원입니다. 최근 가격과 이전 가격의 추세는 -36.7%로 뚜렷한 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 45.25㎡ | 14 | 167,000,000원 |
| 2022.11 | 43.69㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.08 | 43.69㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.07 | 45.25㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 45.25㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 45.25㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 255,583,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.25㎡ | 1건 | 167,000,000원 |
신건 실질취득액은 확약 적용 후에도 259,000,000원입니다. 즉 권리 인수액이 없어도 최근 12개월 평균·최신 거래 167,000,000원 대비 155.1%입니다. 전체 평균 대비 최저가는 101.3%이지만, 이는 오래된 고가 거래가 포함된 평균이므로 “시세보다 저렴하다”는 근거가 될 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 정혜성 보증금 | 249,000,000원 | 249,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 5,574,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 정혜성 보증금 249,000,000원이 전액 배당되어 배당 구조상 인수액도 0원입니다. 채권자 청구 합계 1,269,000,000원 중 주택도시보증공사 배당은 5,574,000원이며, 미배당액은 1,263,426,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 승계액이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 259,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 207,200,000원 | 45,500,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 165,760,000원 | 86,360,640원 | 실질 0원 |
각주: 대항력 있는 정혜성의 보증금이 낙찰가보다 큰 회차에서는 통상 미배당액이 매수인 승계로 계산되어 실질취득액이 낮아지지 않는 구조가 됩니다. 위 45,500,800원·86,360,640원은 제공된 회차별 룰상 인수액입니다. 다만 이 사건은 정혜성 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 인수액을 실질 0원으로 평가합니다. 이 효과는 정혜성 임차권에 한정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도는 근린주택이며 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 아파트로 전제해 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 입지. 숭의초등학교 남측 인근으로 업무시설, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 13층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다. 준공일은 2020.12.31입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정입니다.
- 토지. 토지면적 1,618.0㎡, 공시지가 1,343,000원/㎡이며 북서측 및 서측으로 도로에 접합니다.
- 환금성. 101동은 24세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 4.9회·낙찰률 7.14%입니다. 최근 거래도 2026.05 한 건으로 가격 보수성이 필요한 유형입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 정혜성 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 그대로 적용되는지 원본 문구와 제출 상태를 확인해야 합니다.
- 이주영 점유 확인. 2025.08.11 전입으로 말소기준 이후라 대항력 없음으로 분류되지만, 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유와 계약관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.17 민간임대주택 등록 등기가 남아 있습니다. 입찰 전 등기부와 관련 매각서류에서 현재 상태와 효력을 직접 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 255,583,333원보다 2026.05 최신 거래 167,000,000원과 최근 12개월 평균 167,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격은 이전 거래 대비 -36.7%입니다. 감정가 259,000,000원이 과거 260,000,000~270,000,000원대 거래에 가까워도 현재 시장가라고 볼 수 없습니다.
- 유찰 가격 확인. 1회 유찰가는 207,200,000원, 2회 유찰가는 165,760,000원입니다. 정혜성 확약이 유효하면 회차별 룰상 인수액은 실질 0원으로 보되, 확약 밖 권리와 점유는 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 가장 큰 권리 리스크는 보증금 249,000,000원의 선순위 임차인 정혜성이지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약으로 실질 인수액은 0원으로 평가됩니다. 현재 신건 배당가정에서도 정혜성 보증금은 전액 배당됩니다. 다만 확약은 정혜성에게만 적용되고, 이주영의 보증금·확정일자는 미상이며 민간임대주택등기도 별도로 확인해야 합니다.
더 결정적인 문제는 가격입니다. 신건에서 매수인이 부담하는 실질취득액은 259,000,000원인데 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 167,000,000원입니다. 즉 현재 가격은 최근 시세의 155.1%이고 시장 추세도 -36.7%입니다. 2022년 고가 거래가 섞인 전체 평균 255,583,333원만 보고 시세 수준이라고 판단하면 하락장을 놓치게 됩니다. 평균 유찰 4.9회·낙찰률 7.14%의 환금 지표까지 겹칩니다. 확약으로 권리의 큰 불은 껐지만, 신건 가격은 최근 시장보다 훨씬 높습니다. 이 물건은 권리보다 가격과 환금성에서 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
