인천지방법원 2026타경501226. 부평동 스위트홈 제2동 제5층 제503호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 강연자이며 2021년5월14일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 거래가액은 170,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023년3월6일 설정된 농업회사법인주식회사제일팜스의 근저당권, 채권최고액 120,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 한새나입니다. 임대차계약일은 2021년4월13일, 확정일자는 2021년4월14일, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021년5월14일입니다. 전입이 말소기준권리인 2023년3월6일보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501226 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 518-7 스위트홈 2동 5층503호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로 98 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공동주택(도시형생활주택) · 5층 503호 39.770㎡ |
| 소유자 | 강연자 · 2021.05.14 매매 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
과거 농협은행 근저당권은 2015년3월17일 설정됐다가 2021년5월14일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 기준으로는 2023년3월6일 제일팜스 근저당권이 말소기준입니다. 국민건강보험공단 압류와 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한새나 | 5층 503호 39.770㎡ 전부 | 2021.05.14 / 2021.04.14 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
한새나는 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 분류된 임차인이 아니므로 보증금 170,000,000원은 이 임차인의 보증금으로 봅니다. 배당요구는 2023.07.10에 이뤄졌습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 낮아졌지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 110,600,000원으로 감정가 158,000,000원의 70%입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 비교대상의 최근 실거래 자료가 없어, 이 할인폭만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 원래 대항력 임차인이 존재하는 구조이므로 최저가 자체보다 확약서의 효력과 적용 범위를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 1. 임차인 한새나 보증금 | 170,000,000원 | 108,251,600원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인주식회사제일팜스 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 제공된 배당계산상 한새나 보증금의 부족분은 61,748,400원이며, 확약서가 없다고 가정하면 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격 하락과 룰상 인수액
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수액* | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 110,600,000원 | 61,748,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 77,420,000원 | 94,373,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 54,194,000원 | 117,181,492원 | 0원 |
* 룰상 임차보증금 인수액은 확약서를 반영하기 전 제공 시나리오 값입니다. 본 리포트에서는 말소동의 확약서를 적용해 한새나 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 집합건물이며 현황은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천 부흥초등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·상가점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층~지상14층 건물의 제5층 제503호입니다. 승강기·기계식 주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 35m, 남측 약 15m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부구조는 현장조사에서 직접 확인하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다. 적용 대상이 한새나의 임차보증금 및 임차권 전체인지 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 명도 관계 확인. 등기상 주택임차권이 존재하고 보증금은 170,000,000원입니다. 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 자료가 없으므로 ‘시세보다 저렴하다’고 단정하지 않습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사에서 이해관계인 협조 부재로 내부구조를 확인하지 못했습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 매각대금 외 추가 부담 가능 항목을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약서가 실질 인수를 바꾼다”
이 사건을 최저가 110,600,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 임차인 한새나는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 있는 실제 임차인 1명이고, 현재 회차 배당계산상 보증금 부족분도 61,748,400원 발생합니다. 원칙대로라면 매수인이 부담할 수 있는 금액입니다.
그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 한새나 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득액은 110,600,000원입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 ‘보증금 170,000,000원을 떠안느냐’가 아니라 확약서의 효력이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지, 그리고 110,600,000원이 현 시세에서 적정한지를 확인하는 데 있습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 현재 자료만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
