인천지방법원 2026타경501248. 본건은 호구포역 북측 인근의 주거용 오피스텔 2층 201호입니다. 현재 소유자는 박지수이며 2023.08.30. 거래가 97,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 출발점은 2024.01.25. 김동준 가압류 9,500,000원입니다. 이보다 앞선 2018.11.29. 신한은행 근저당권 80,280,000원은 2022.03.22. 해지로 이미 말소돼 현재 말소기준 역할을 하지 않습니다.
문제의 핵심은 임차인 김나현입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.03.02., 전입신고와 점유개시는 2022.03.21.로, 모두 2024.01.25. 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 구조이고, 보증금은 감정가와 현 최저가를 모두 웃도는 105,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 645-5 인천논현포레오피스텔 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 · 임차권 범위 21.114㎡ 전부 · 지상 15층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 박지수 (2023.08.30. 거래가 97,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
2018.11.29. 설정된 신한은행 근저당권은 2022.03.22. 이미 해지·말소됐습니다. 그 뒤 남아 있는 권리 중 2024.01.25. 김동준 가압류가 말소기준입니다. 김나현의 전입·점유는 2022.03.21.로 이보다 빠르므로, 임차보증금은 단순히 “후순위라 소멸”한다고 볼 수 없습니다. 이후 2024.03.25. 김나현 가압류, 2024.04.25. 주택임차권등기, 2026.02.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나현 | 2층 201호 21.114㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 105,000,000원 | 전입 2022.03.21 확정 2022.03.02 | 有 | 有 | 실질 0원* |
* 배당 산식만 놓고 보면 현 회차 미배당 47,658,400원이 인수 가능액으로 남지만, 말소동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
② 실질취득 구조 — 최저가와 ‘룰상 인수액’을 분리해서 봐야 한다
현재 회차 최저매각가는 58,800,000원입니다. 대항력 임차보증금만 기계적으로 적용하면, 현재 회차에서 배당되지 못하는 금액이 47,658,400원이고, 추가 유찰 시 시나리오상 64,980,880원, 77,106,616원으로 늘어납니다. 즉 확약이 없었다면 “최저가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘어나는” 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
하지만 이 사건은 그 일반 구조에서 끝나지 않습니다. 김나현 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 있기 때문에, 현 회차 기준으로는 최저가 58,800,000원 = 실질취득 58,800,000원으로 봅니다. 따라서 룰상 인수 가능액 47,658,400원을 실질취득가에 다시 더해 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 임차인 김나현 보증금 | 105,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 가압류 · 김동준 | 9,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김나현 | 105,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,458,400원 차감 후 임차인 김나현에게 57,341,600원이 배당되는 산식입니다. 보증금 부족분 47,658,400원은 일반적인 대항력 구조에서는 매수인 인수 가능액이지만, 본건은 말소동의 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 호구포역(수인분당선) 북측 인근으로, 주위에 오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 호구포역이 있어 감정요항표상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 15층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,159,000원/㎡입니다. 북서측·남동측으로 폭 약 15미터 및 10미터 내외 도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 확인. 김나현의 을구 순위 3번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사건입니다. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거입니다.
- 대항력 순서 확인. 전입·점유 2022.03.21.이 말소기준 2024.01.25.보다 앞서므로, 확약이 없다면 단순 소멸형 임차인이 아닙니다.
- 배당요구 확인. 김나현은 2024.04.25. 배당요구를 했고, 확정일자 2022.03.02.를 보유하고 있습니다.
- 동일인 권리관계 확인. 임차권자 김나현과 2024.03.25. 가압류 채권자 김나현이 동일하게 표시돼 있습니다.
- 회차별 숫자 혼동 금지. 현 회차 룰상 미배당 47,658,400원은 확약 반영 전 인수 가능액입니다. 본건의 실질 인수는 0원으로 분리해 판단해야 합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.10.01., 최저매각가는 58,800,000원입니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 최저가 58,800,000원만 보고 보면 핵심을 놓치게 됩니다. 김나현은 2022.03.21. 전입·점유해 2024.01.25. 말소기준보다 앞서고, 보증금도 105,000,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 현재 회차에서 47,658,400원이 미배당되어 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
그러나 본건에는 그 결론을 바꾸는 문구가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김나현 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 현 회차 실질취득은 58,800,000원입니다. 다만 임차권자와 가압류권자 김나현이 동일하게 나타나는 만큼, 이 사건의 마지막 확인 포인트는 “대항력이 있느냐”가 아니라 확약의 대상과 말소 처리 구조가 등기·명세서 내용과 정확히 맞물리는지입니다.
