인천지방법원 2026타경501256. 당하동 그랜드비스타 나동 3층 302호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당이 아니라 임차인 최윤경의 대항력입니다. 최윤경은 2020.07.31 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.07.01, 보증금은 140,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2022.01.26 포천세무서장 관련 압류이므로, 임차인의 전입은 말소기준보다 앞섭니다.
그대로라면 현재 최저가 100,800,000원에서 집행비용 2,211,200원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 98,588,800원이 배당되고, 보증금 부족분 41,411,200원이 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이 임차인의 승계액은 실질 0원으로 반영하며, 현재 회차 실질취득액은 최저매각가와 같은 100,800,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501256 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1084-14 나(그랜드비스타)동 3층302호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 46.84㎡ · 지상5층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 사용승인일 2011.06.16 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.08.03 거래가 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2022.01.26 갑구 6번 압류입니다. 임차인 최윤경의 전입·점유일 2020.07.31은 이보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 임차권등기는 2022.08.10 접수돼 말소기준 뒤이지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 그보다 앞서 있습니다. 확정일자 2020.07.01과 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤경 | 주택전부 | 2020.07.31 / 2020.07.01 | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. *확약이 없다고 가정한 배당 계산상 현재 회차 미배당·인수액은 41,411,200원이지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 우선해야 한다
비교 대상은 ‘가동(돌체),나동(그랜드비스타)’로, 총 24세대입니다. 확인된 거래는 2건뿐입니다. 전체 평균은 159,500,000원이지만 2022년의 191,000,000원 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 128,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 51.32㎡ | 3 | 128,000,000원 |
| 2022.10 | 51.35㎡ | 4 | 191,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 128,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 159,500,000원 |
확약 반영 실질취득 100,800,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래 128,000,000원의 78.8%입니다. 금액 차이는 27,200,000원입니다. 다만 최신 거래 128,000,000원은 이전 191,000,000원보다 33.0% 낮아진 수준입니다. 거래 표본도 최근 12개월 1건, 전체 2건으로 적어, 과거 전체 평균 159,500,000원과의 차이를 근거로 가격 메리트를 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,211,200원 |
| 1. 임차인 최윤경 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 98,588,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차인 미배당 41,411,200원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 다만 본 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 기준 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물 중 3층 302호이며 사용승인일은 2011.06.16입니다.
- 입지. 인천백석초등학교 남측 인근으로, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 완정역·독정역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 도로·설비. 남서측 약 20m 내외 포장도로에 접하며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스·자주식주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하지구), 공시지가 1,348,000원/㎡이며 토지면적은 698.6㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 비교 단지는 총 24세대이고 확인 실거래가 2건뿐입니다. 최신 거래는 128,000,000원으로 이전 191,000,000원 대비 33.0% 낮아 거래량과 가격 변동을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서에 직접 연결됩니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서의 내용·적용대상을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 배당·명도 절차. 최윤경은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 확약이 있더라도 실제 배당·임차권등기 말소·인도 진행 순서는 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준은 128,000,000원 중심. 전체 평균 159,500,000원에는 2022년 191,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균 128,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락장 보정. 최신 거래가 과거 거래보다 33.0% 낮아졌습니다. 실질취득액이 최신 거래보다 낮더라도 추가 하락 가능성까지 감안한 상한가 설정이 필요합니다.
- 낮은 거래 표본. 총 24세대에 확인 거래 2건이므로 실거래 한두 건이 시세를 크게 흔들 수 있습니다. 개별 호수 상태와 실제 매수 수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·세금·현황 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세, 체납 관리비의 공용부분, 실제 점유·인도 상태를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 위험은 확약이 풀고, 남은 승부처는 하락장 가격”
이 사건을 최저가 100,800,000원만 보면 대항력 임차인의 보증금 140,000,000원이 더 커서 원칙적으로는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당 계산도 41,411,200원의 부족분을 보여줍니다. 하지만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인의 승계는 실질 0원, 실질취득은 100,800,000원으로 정리됩니다.
가격 면에서는 최신·최근 12개월 거래 128,000,000원보다 27,200,000원 낮고 비율로는 78.8%입니다. 동시에 최신 거래가 이전 거래보다 33.0% 하락했고, 확인된 거래도 2건뿐입니다. 따라서 이 물건은 ‘인수 때문에 위험한 물건’보다는 확약서의 효력을 원본으로 확인한 뒤, 하락 추세와 낮은 환금성을 감안해 가격을 보수적으로 판단해야 하는 다세대 경매에 가깝습니다.
