인천지방법원 2026타경501274. 구월프라움시티 A동 11층 1101호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박일성으로 2022.01.03 매매계약을 원인으로 2022.01.17 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 86,000,000원입니다. 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며, 신청채권액도 86,000,000원입니다.
등기 흐름에서 가장 중요한 시점은 2023.06.29 국세 압류입니다. 이 압류가 선언된 말소기준권리이고, 이후 남동구 압류·부천세무서 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이보다 앞선 2021년 임대차 관련 권리는 별도 검토가 필요합니다. 장예슬의 임대차계약일과 확정일자는 2021.11.17, 주민등록일과 점유개시일은 2021.12.13이고 보증금은 86,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501274 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1135-5 구월프라움시티 에이동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공동주택(도시형생활주택) · 13층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 박일성 (2022.01.17 소유권이전 · 거래가액 86,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 50,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 86,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.06.29 압류 · 국(계양세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 8,600만원 임차권이 핵심
장예슬의 임대차는 계약일·확정일자가 2021.11.17, 주민등록과 점유개시가 2021.12.13으로 확인됩니다. 모두 2023.06.29 압류보다 앞선 시점이어서 보증금 86,000,000원은 이 사건에서 반드시 짚어야 할 권리입니다. 이후 2024.01.18 주택임차권등기가 이루어졌고, 해당 임차권등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
현재 별도 임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 위 확약이 적용되는 장예슬 임차권 외에 별도로 남는 임차인 인수액은 확인되지 않습니다. 다만 확약은 어디까지나 해당 임차권에 관한 것으로, 입찰 전에는 확약서 원문과 매각물건명세서의 최종 문구를 직접 대조해야 합니다.
② 매수인 인수 — 실질 0원, 최저가가 곧 권리상 취득원가
이 사건은 보증금이 최저매각가보다 큽니다. 확약이 없다면 보증금 86,000,000원의 인수 여부가 낙찰가보다 훨씬 중요한 사건이 됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출된 것으로 명시돼 있어, 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,307,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 86,000,000원 | 49,092,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 주택도시보증공사 청구액 86,000,000원 중 49,092,800원이 배당되고 36,907,200원 미배당이 발생하는 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 50,400,000원 | 49,092,800원 | 36,907,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 35,280,000원 | 34,244,960원 | 51,755,040원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 24,696,000원 | 23,851,472원 | 62,148,528원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 집합건물이며 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 아파트로 전제하지 않고 도시형생활주택으로 봐야 합니다.
- 위치. 인천광역시청 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·단독주택·다가구주택· 다세대주택·오피스텔·아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 위치해 감정평가상 전반적인 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 11층 1101호이며, 전기·난방·위생·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구) 등에 속하고, 토지 공시지가는 2,449,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건에서 가장 중요한 문서입니다. 장예슬 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 범위와 조건이 실제 매각절차에서도 그대로 유효한지 확인해야 합니다.
- 임차권 관련 날짜 대조. 임대차계약·확정일자 2021.11.17, 주민등록·점유개시 2021.12.13, 임차권등기 2024.01.18이라는 순서를 매각물건명세서·등기부 원본과 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있으므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당 흐름을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 가격 판단은 별도. 감정가 72,000,000원에서 한 번 유찰돼 50,400,000원이 된 것은 확인되지만, 이를 시세보다 싸다는 근거로 사용하면 안 됩니다.
- 도시형생활주택으로 검토. 이용상태가 공동주택(도시형생활주택)이므로 아파트와 동일한 환금성·수요층을 전제로 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,600만원 인수 사건”이 확약으로 바뀐다
이 사건은 겉으로만 보면 최저가 50,400,000원보다 큰 86,000,000원 임차보증금이 먼저 눈에 들어옵니다. 계약·확정일자와 주민등록·점유 시점도 말소기준 압류보다 앞서 있어, 확약이 없다면 보증금 인수 문제가 가격보다 더 중요한 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 권리상 실질취득액도 50,400,000원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 배당액에 영향을 줄 수 있고, 현재 가격이 시세 대비 유리하다고 판단할 거래 근거는 별도로 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 “확약의 효력을 원문으로 확인하고, 가격은 권리와 분리해 판단하는 것”입니다.
