인천지방법원 2026타경501310. 검암동 베르데힐 3층 302호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 연립주택입니다. 전용면적은 55.43㎡이며 베르데힐은 28세대, 사용승인일자는 2015.01.23입니다. 현재 소유자는 주식회사대성하우징으로, 2020.06.24 매매를 원인으로 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “최저가 1.26억”이 아닙니다. 홍승기의 전입일은 2020.06.11, 확정일자는 2020.06.16으로 말소기준인 2022.01.25 국 압류보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 배당되지 못한 보증금이 늘어 매수인 부담이 보증금 수준에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 인수액을 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501310 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 525-10 베르데힐 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 집합건축물대장상 연립주택 · 제3층 제302호 55.43㎡ |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.06.24 매매 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍승기 제3층 제302호 55.43㎡ 전부 | 2020.06.11 / 2020.06.16 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약서 적용 |
| 장훈 | 2025.08.01 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
장훈은 2025.08.01 전입으로 말소기준인 2022.01.25보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 제공된 권리판정상 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 확약은 홍승기 임차권에만 적용되며, 확약 밖 장훈에 대해서도 별도 인수위험은 남지 않는 것으로 판정됩니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선
베르데힐(525-10)의 실거래는 8건이 확인되며 전체 평균은 199,312,500원입니다. 하지만 과거 242,000,000원·260,000,000원 거래까지 섞인 전체 평균은 현재 가격 판단을 부풀릴 수 있습니다. 이 사건에서는 최근 12개월 평균 186,500,000원, 최신 거래 168,000,000원, 그리고 최근 구간이 과거보다 -12.1%인 하락 추세를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.26㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2025.06 | 59.26㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 2024.12 | 56.0㎡ | 5 | 242,000,000원 |
| 2024.12 | 56.0㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 2024.10 | 55.31㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.10 | 59.26㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 56.58㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2022.05 | 55.43㎡ | 4 | 178,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 186,500,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득액은 126,000,000원으로, 제공된 지표상 최근 12개월 평균의 67.6%입니다. 최신 거래도 168,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 현재 회차는 최근 거래 지표 대비 가격 차이가 분명합니다. 다만 최근 가격 흐름 자체가 -12.1%이므로, 과거 고가 거래와 전체 평균 199,312,500원을 근거로 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 임차인 홍승기 보증금 | 170,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 995,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 규칙상 홍승기 보증금의 미배당액은 46,564,000원으로 계산됩니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 대상으로 남고, 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당액은 83,787,600원, 109,771,321원으로 증가합니다. 그러나 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 126,000,000원 | 46,564,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 88,200,000원 | 83,787,600원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 61,739,999원 | 109,771,321원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간재울중학교 북동측 인근이며 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 검바위역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 중 제3층 제302호이며, 사용승인일자는 2015.01.23입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 연립주택이며, 토지는 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택) 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2지구), 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 2,273,000원/㎡, 토지면적 788.0㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.2회, 매각률 0.0%입니다. 최근 실거래 추세도 -12.1%로 하락 흐름입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 홍승기 임차권의 실질 인수를 0원으로 판단하는 핵심 근거이므로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 적용 대상이 을구 5번 임차권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 배당과 승계 구분. 현재 회차 배당표에는 홍승기 미배당 46,564,000원이 남지만, 본 사건에서는 확약으로 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커지는 구조입니다.
- 장훈 점유 확인. 2025.08.01 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유관계와 명도 진행 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 186,500,000원과 최신 거래 168,000,000원을 우선 기준으로 보고, 전체 평균 199,312,500원만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 환금성 확인. 28세대 규모, 평균 유찰 1.2회, 매각률 0.0%라는 경매 통계를 감안해 향후 매도 시 수요층을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약이 가격 판단의 출발점”
이 물건은 겉으로만 보면 대항력 있는 보증금 170,000,000원의 임차인이 존재해 최저가 126,000,000원을 그대로 실질취득가로 볼 수 없는 사건입니다. 실제 배당 계산에서도 46,564,000원이 미배당됩니다. 하지만 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 홍승기의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 126,000,000원으로 정리됩니다.
가격만 보면 이 금액은 최근 12개월 평균의 67.6%로 낮고 최신 거래 168,000,000원보다도 낮습니다. 반면 최근 거래 추세는 -12.1%이며, 28세대 규모와 경매 매각률 0.0%라는 환금성 지표도 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 확약서 효력과 적용대상을 원문으로 확인한 뒤, 최근 하락 시세 안에서 126,000,000원의 가격 차이를 실제 환금성까지 연결할 수 있는지 판단하는 것입니다.
