인천지방법원 2026타경501322. 인천 부평구 십정동 행복아트빌 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 강신우는 2024년 7월 3일 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 일반적인 “후순위 권리 소멸”형보다 임차권을 먼저 봐야 합니다. 임차인 송민광은 2022년 7월 22일 전입·점유를 개시하고 같은 날 확정일자를 받아, 2026년 2월 12일 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
보증금은 120,000,000원으로 감정가 104,000,000원보다도 큽니다. 현재 매각가를 72,800,000원으로 놓고 배당하면 집행비용 1,710,400원을 먼저 제하고 임차인에게 71,089,600원이 배당되어, 남는 보증금 48,910,400원이 원칙상 매수인에게 승계됩니다. 즉 확약이 없다면 최저가가 낮아질수록 인수액이 커져 낙찰가 + 미배당 보증금이 약 120,000,000원 수준으로 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501322 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 180-53 행복아트빌 1층 102호 · 도로명 인천광역시 부평구 창휘로 26-3 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 제1층 제102호 · 임차권 범위 29.32㎡ 전부 · 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 · 사용승인일 2002.08.01 |
| 소유자 | 강신우 (2024.07.03. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 72,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부상 과거 국민은행 근저당 16,900,000원은 2007년 10월 30일 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026년 2월 12일의 강제경매개시결정입니다. 송민광의 전입·점유·확정일자는 모두 2022년 7월 22일로 이보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 을구 3번 주택임차권등기는 2024년 8월 19일 등기되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 송민광 제1층 제102호 29.32㎡ 전부 | 전입·점유 2022.07.22 확정일자 2022.07.22 배당요구 2024.08.19 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
* 말소동의 확약을 반영한 실질 인수액입니다. 확약을 적용하지 않는 규칙상 현재 회차 미배당 보증금은 48,910,400원이며, 이 금액은 원칙상 매수인 승계 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,710,400원 |
| 1. 임차인 송민광 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 71,089,600원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 송민광의 보증금 미배당액은 48,910,400원입니다. 이 수치는 임차권 인수 구조를 기준으로 한 규칙상 금액이며, 제출된 말소동의 확약을 적용한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중인 제1층 제102호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 십정동 소재 지하철 1호선 백운역 남동측 인근으로, 주위에 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 백운역이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물, 사용승인일 2002.08.01이며 외벽은 드라이비트 마감 등입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 송민광 임차권에 대한 확약의 대상·조건·말소 절차를 입찰 전 원문으로 대조하는 것이 핵심입니다.
- 임차권 말소 실행 여부. 본 분석에서 인수 0원은 제출된 확약을 반영한 값입니다. 낙찰 후 실제 말소가 예정대로 이행되는 구조인지 확인해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 확약은 송민광 임차권에만 적용됩니다. 별도 점유자나 임차관계가 확인되면 그 권리는 독립적으로 다시 분석해야 합니다.
- 배당요구 확인. 송민광은 2024.08.19 배당요구를 한 것으로 되어 있고, 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조는 이웃 탐문과 건축물대장상 도면을 참고해 작성되었습니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 권리 확인과 별도로 적정 매입가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “72,800,000원짜리”가 아니라 ‘확약 조건부 인수 0원’ 사건
이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 대항력 있는 보증금 120,000,000원의 처리 방식입니다. 송민광은 강제경매개시결정보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있어, 확약이 없다면 현재 회차에서 48,910,400원이 미배당되어 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 유찰이 더 진행되어도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘기 때문에 총부담은 약 120,000,000원 수준에 머뭅니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 결정적인 요소가 있습니다. 그 확약을 송민광 임차권에 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득은 72,800,000원입니다. 따라서 입찰 판단의 첫 순서는 낮은 최저가가 아니라 확약의 적용 범위와 실제 말소 절차를 원문으로 확인하는 것입니다.
