인천지방법원 2026타경501343. 부평동 ‘태강 씨티’ 12층 1210호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔이고, 임차권등기의 범위는 12층 1210호 51.41㎡ 전부입니다. 소유자 신상순은 2021.09.17 매매를 원인으로 2021.10.12 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 205,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸”이라고 끝낼 수 없습니다. 말소기준권리는 2022.01.11 홍주희 근저당권 65,000,000원이지만, 정호의 주민등록·점유개시는 2021.09.24로 더 빠릅니다. 정호는 확정일자 2021.11.04도 갖고 있어 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차인입니다. 따라서 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조지만, 이 사건에는 그 결과를 바꾸는 말소동의 확약서가 들어와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 531-1 태강 씨티 12층 1210호 · 도로명 인천광역시 부평구 장제로 89 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 임차권 범위 51.41㎡ 전부 · 15층 건물 내 12층 · 사용승인일 2016.08.16 |
| 소유자 | 신상순 (2021.09.17 매매, 2021.10.12 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 정호가 핵심
현재 말소기준은 2022.01.11 홍주희 근저당권 65,000,000원입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류, 부평구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 정호는 말소기준보다 앞선 2021.09.24 주민등록·점유개시를 갖고 있어 등기 순위만으로 후순위라고 볼 수 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력과 승계를 분리해서 본다
| 성명 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정호 | 2021.09.24 | 2021.11.04 | 205,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 71,211,000원 |
| 유한일 | 2024.03.27 | - | - | 대항력 없음 | 해당 확인 필요 | 승계 없음 |
| 성명 미상 · 을구 6-2 | - | 2021.08.27 | - | 가능·미상 | 미상 | 6번 임차권 경정기재 범위 확인 |
을구 6-2는 독립된 신규 임차권이 아니라 등기 목적 자체가 “6번임차권경정”입니다. 경정 내용에는 임대차계약일자 2021.08.23·2021.09.24, 확정일자 2021.08.27·2021.11.04가 함께 기재돼 있습니다. 따라서 이를 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 다만 확약서 원문이 경정된 6번 권리 전체를 정확히 포괄하는지는 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,711,000원 |
| 1. 임차인 정호 보증금 | 205,000,000원 | 133,789,000원 |
| 2. 근저당 · 홍주희 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,412,846원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 기계적 배당계산에서는 정호 보증금 중 71,211,000원이 미배당됩니다. 다만 정호에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 본 분석에서 정호의 실제 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
④ 가격 구조 — 최저가만 보면 안 되고, 확약 효과까지 같이 봐야 한다
현재 최저매각가는 136,500,000원으로 감정가 195,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 95,550,000원, 3회 유찰 시 66,884,999원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 쉽게 내려가지 않지만, 이 사건의 정호 권리는 말소동의 확약 때문에 그 계산을 그대로 적용하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 정호 룰상 미배당 | 정호 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 136,500,000원 | 71,211,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 95,550,000원 | 111,569,900원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 66,884,999원 | 139,718,931원 | 0원* |
따라서 이 사건에서 현재 회차의 실질취득 구조는 정호 확약이 유효하게 적용된다는 전제 아래 136,500,000원이 중심입니다. 다만 이 가격이 실제 시장에서 싸다고 단정할 근거로 감정가나 과거 소유권 거래가액만을 사용할 수는 없습니다. “감정가 대비 70%”라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 전제하면 안 되는 물건입니다.
- 입지. 인천부흥초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 남서측 근거리에 부평역이 위치합니다. 동측은 왕복 7차선 도로, 북측·서측은 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 기본 위생·급배수·난방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 1210호 전유부 자체는 위반건축물로 등재되어 있지 않지만, 건물 동 전체는 집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 위반내용은 1층 근린생활시설 철파이프조(섀시) 4.6㎡ 무단증축입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 6번 정호 임차권과 6-2 경정기재까지 포괄해 실제 말소되는 조건인지 확인해야 합니다.
- 정호 배당·승계 분리. 배당표의 미배당 71,211,000원은 룰상 금액입니다. 확약이 유효하게 적용되면 정호에 대한 실질 인수는 0원입니다.
- 유한일 점유 확인. 2024.03.27 전입으로 대항력은 없지만, 현재 실제 점유 여부와 명도 필요성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 6-2 경정내역 확인. 6번 임차권의 경정등기라는 점을 전제로 분석했으므로 계약일·확정일자 정정내용과 확약 대상 일치 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 건물동 위반건축물. 전유부는 위반 등재가 없으나 건물 전체 표제부에는 1층 4.6㎡ 무단증축이 기록돼 있으므로 대출·매매·행정상 영향 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 195,000,000원의 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 응찰 직전 동일 오피스텔의 실제 거래·매물 수준을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “71,211,000원 인수”라는 숫자만 보고 끝내면 안 된다
이 사건을 배당표만 계산하면 정호 보증금 205,000,000원 중 현재 회차에서 71,211,000원이 남고, 낙찰자가 이를 떠안는 전형적인 선순위 임차인 사건으로 보입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점 때문에 정호 부분의 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그래서 현재 회차에서 핵심 숫자는 최저가 136,500,000원입니다. 다만 감정가의 70%라는 이유만으로 “싸다”고 결론낼 수는 없습니다. 이 물건은 오피스텔이고, 건물 동 전체에 위반건축물 등재가 있으며, 확약서와 6-2 경정기재의 일치 여부도 확인해야 합니다. 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 최종 승부는 확약 원문·점유·건물동 위반사항을 확인한 뒤 가격을 판단하는 데 있습니다.
