* 인수액 46,195,200원과 실질취득액 202,995,200원은 배당표의 보증금 200,000,000원을 적용한 잠정 계산입니다. 등기부의 경정 보증금 205,000,000원은 배당표에 반영되지 않았으며, 확약서의 구체적인 효력도 확인되지 않았습니다. 확정 인수액으로 사용해서는 안 됩니다.

인천지방법원 2026타경501360. 인천 부평동 더스카이뷰 9층 902호의 강제경매입니다. 소유자는 서미영이고, 주택도시보증공사가 청구금액 205,000,000원으로 경매를 신청했습니다. 이 물건의 말소기준은 2023.05.10. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 농협은행 근저당권은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수할 근저당권으로 보지 않습니다. 그러나 여자영의 전입·점유는 2020.08.07.로 말소기준보다 앞섭니다. 근저당권이 정리됐다고 해서 선순위 임차인의 보증금 문제까지 사라지는 것은 아닙니다.

가격에서도 구분이 필요합니다. 최저매각가는 감정가의 70%이지만, 임차보증금 부족분이 매수인에게 남는 조건이라면 최저가만으로 취득비용을 판단할 수 없습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 권리까지 해소하는지 확인한 뒤, 실질취득 비용을 다시 확정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 가압류의 시간차

2023.05.10. 이후의 부평구 압류, 국세 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 반면 임차인의 전입·점유는 그보다 앞서므로, 2024.09.04.에 임차권등기가 이루어졌다는 사실만으로 대항력이 후순위가 되는 것은 아닙니다.

등기부에 기록된 농협은행 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 2016년 설정된 근저당권의 채권최고액을 현재 인수금액에 더하거나 이번 배당에서 살아 있는 채권으로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 경정과 말소동의가 핵심

실명으로 확인되는 사람은 여자영·한성수·인은정 3명입니다. 여자영은 임차권과 보증금이 확인되며, 한성수와 인은정은 전입 내역이 있으나 보증금 및 임대차관계의 세부 내용이 확인되지 않습니다. 주택도시보증공사는 별도로 기재된 채권자이며 실제 임차인 수에 추가하지 않습니다. 을구 5-2번 임차권 경정 역시 여자영의 기존 등기를 변경한 것이므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

한성수와 인은정의 전입일은 모두 2025.02.20.로 말소기준 이후입니다. 기재된 전입일을 기준으로는 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 및 실제 임대차관계를 단정할 수 없습니다. 현재의 인수액 계산에는 이들의 미상 보증금을 임의로 더하지 않았습니다.

③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다

이 사건은 현재 감정가의 70%로 입찰할 수 있습니다. 그러나 보증금이 낙찰가보다 큰 선순위 대항력 임차권이 있어, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 매수인이 부족분을 인수하는 구조입니다.

* 회차별 예상 인수액은 배당 시나리오의 잠정 계산값입니다. 보증금 경정 내역과 확약서 효력의 최종 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

현재 회차의 매각대금 156,800,000원은 집행비용 2,995,200원과 여자영의 우선배당 153,804,800원에 모두 배분됩니다. 배당표상 여자영의 보증금 부족분은 46,195,200원입니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청 청구액에는 배당되지 않고 소유자 잔여금도 없습니다.

가압류 청구액 342,000,000원과 신청채권자 청구액 205,000,000원은 같은 주택도시보증공사 명의로 기재돼 있습니다. 두 청구가 독립된 채권인지, 서로 중복되는 부분이 있는지는 확인되지 않았으므로 이를 별개의 확정 채무로 단정하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 예상액은 매각대금 배분에 포함되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 중부동 공원 서측 인근에 위치합니다. 주변 환경을 포함한 개별 이용 조건은 현장 확인이 필요합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평시장역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 2016.08.25. 사용승인된 콘크리트조 평슬라브지붕 14층 건물의 9층 902호입니다. 급·배수, 난방, 도시가스, 소화전, 화재탐지 및 승강기설비가 있습니다.
• 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 일반 아파트와 동일한 상품으로 가정하지 않고, 주거용 오피스텔의 수요와 거래 사례를 기준으로 환금성을 검토해야 합니다.
• 토지·도로. 인접 필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 정방형 토지입니다. 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 포장도로와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 과밀억제권역입니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 내역도 확인되므로, 입찰자의 해당 여부와 적용 상태를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 내부 상태와 수선 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 대중교통 접근성과 주거용 이용 상태는 확인되지만, 최근 실거래 비교가 없어 매도가격과 매도 소요기간을 객관적으로 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기뿐 아니라 잔존 보증금 반환청구권과 대항력 포기까지 포함하는지, 법원의 최종 매각조건에 반영됐는지 확인해야 합니다.
• 임차보증금 경정 확인. 최초 200,000,000원과 경정 기재 205,000,000원의 실제 채권관계, 증액 시점 및 우선순위를 확인하고 예상배당과 인수액을 재산정해야 합니다.
• 인수형 취득비용 기준. 확약의 효력이 확인되지 않으면 최저가 156,800,000원만으로 자금계획을 세우지 말고, 배당표상 인수 예상액 46,195,200원을 함께 고려해야 합니다. 이 수치도 확정액이 아닙니다.
• 추가 전입자 조사. 한성수와 인은정의 실제 점유 여부, 임대차계약 및 보증금, 퇴거 여부를 확인해야 합니다. 여자영의 확약이 다른 사람의 권리까지 포괄한다고 가정해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.28. 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 관련 의무·절차를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 더스카이뷰의 최근 실거래 및 유사한 주거용 오피스텔의 거래가격을 확인한 뒤, 최저가가 아닌 실질취득비용을 기준으로 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 명의자와 실제 전입자가 다수 확인됩니다. 현재 거주자 및 명도 대상자를 현장에서 확인하고 인도 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 체납 및 배당. 미납 관리비와 당해세, 실제 배당순위 및 주택도시보증공사 청구의 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 확약서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 할인보다 보증금 인수조건이 먼저다”

이 물건의 최저매각가는 156,800,000원으로 감정가 224,000,000원보다 낮습니다. 그러나 여자영의 선순위 대항력 임차권을 고려하면 최저가만이 실제 취득비용은 아닙니다. 배당표상 인수액 46,195,200원을 합산한 실질취득 추정액은 202,995,200원입니다.

주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서는 이 위험을 해소할 가능성이 있는 중요한 서류입니다. 하지만 확인된 문구에는 대항력과 잔존 보증금 반환청구권의 포기 범위가 구체적으로 나타나 있지 않습니다. 특히 보증금 205,000,000원 경정 기재와 배당표상 200,000,000원 사이의 차이도 해소해야 합니다.

현재의 판단은 인수조건 확인 전 보수적 검토입니다. 확약서의 효력과 배당 대상 보증금이 확정되면 실질취득비용은 다시 계산해야 합니다. 한성수·인은정의 임대차관계와 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 및 명도 위험이 남아 있습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 낙찰가가 아니라, 실제로 얼마의 보증금을 인수하는지 확정하는 데 있습니다.