인천지방법원 2026타경501380. 간석동 헤렌시티101동 7층 701호 오피스텔입니다. 감정 이용상태도 오피스텔이고, 토지 역시 오피스텔(주거용) 부지로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 226,000,000원에서 한 차례 유찰된 158,200,000원입니다.

권리관계의 출발점은 2023년 3월 16일 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 제시돼 있고, 이후의 지방세 압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 김지완의 보증금 문제가 끝나는 것은 아닙니다. 김지완은 말소기준보다 앞선 주민등록일을 가진 대항력 임차인으로 분류돼 있기 때문입니다. 이 사건에서 그 위험을 바꾸는 요소가 바로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있으나 확약이 핵심

김지완의 임차권등기는 2024.01.30 접수됐지만, 주민등록일은 2021.11.12로 말소기준권리인 2023.03.16 압류보다 앞섭니다. 보증금은 244,000,000원, 확정일자는 최초 등기 기재상 2022.02.24이며, 배당요구도 이뤄져 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인으로 분류됩니다.

② 임차인·점유자 — ‘룰상 인수’와 ‘실질 인수’를 분리해서 봐야 한다

현재 회차 158,200,000원 가정에서는 집행비용 3,014,800원을 제외한 155,185,200원이 김지완 보증금에 배당되고, 계산상 부족분 88,814,800원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 낙찰가만 보면 1억5천만원대이지만, 이 확약이 없다면 경제적 부담은 낙찰가만으로 끝나지 않는 구조입니다.

③ 가격 — 감정가 70%여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다

감정가는 226,000,000원, 현재 최저매각가는 158,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 실질 인수는 확약으로 0원 처리되더라도, 현재 실질취득액 158,200,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 별도의 실거래 확인 없이는 결론낼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)

현재 회차 계산에서는 김지완 보증금의 룰상 미배당분 88,814,800원이 발생합니다. 다만 이 금액은 매수인 인수 규칙상 계산값이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약 적용 시 김지완 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정 이용상태는 오피스텔이며, 토지도 오피스텔(주거용) 부지로 이용 중입니다.
• 주위환경. 주안5동 행정복지센터 북서측 인근으로, 중소규모 공장·아파트·공동주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 평스라브지붕 14층 건물 중 7층 701호이며, 상하수도·위생·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 사다리형 평지, 지목은 대, 토지면적 4,001.2㎡이며 동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,597,000원/㎡입니다.
• 규제. 준공업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 김지완 관련 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거이므로 적용 대상·조건·말소 절차를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 임차권 경정 내용 대조. 최초 등기와 2024.02.20 경정등기에 계약일·점유개시일·확정일자 기재가 달라 최종 효력관계를 확인해야 합니다.
• 김화평·이성미 점유 확인. 두 사람은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 현재 점유상태와 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 압류 3건의 세목 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순서와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격은 실거래로 재검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 거래가격을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “88,814,800원 인수형처럼 보이지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원”

이 사건을 낙찰가 158,200,000원만 놓고 보면 안 되는 이유는 분명합니다. 김지완은 244,000,000원의 대항력 있는 보증금을 가진 임차인이고, 현재 회차 계산상 88,814,800원이 미배당돼 원래라면 매수인에게 넘어올 수 있기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석 기준에서는 이 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득액은 158,200,000원입니다.

다만 권리 위험이 줄었다고 가격 메리트까지 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 감정가 226,000,000원의 70%까지 유찰됐다는 사실은 확인되지만, 실제 시장가격과 비교할 근거가 없어 158,200,000원이 싸다고 단정할 수 없습니다. 또한 후순위 점유자 2명의 보증금은 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 확약서 효력 확인과 실거래 가격 검증을 분리해서 보는 것입니다.