인천지방법원 2026타경501420. 당하동 골드클래스 103동 2층 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박우람은 2022년 2월 14일 이 주택을 200,000,000원에 취득했고, 그보다 앞선 2022년 1월 7일 정희원이 전입했습니다. 따라서 2022년 3월 28일 고양시 압류가 말소기준이 된 현재 구조에서는 정희원의 임차권이 대항력 있는 선순위 임차권으로 작동할 수 있는 형태입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리로 정희원의 을구 7번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약은 정희원 임차권에 한해서만 적용하며, 그 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 계산합니다. 룰상 배당표만 보면 미배당 75,183,600원이 남지만, 실질취득가는 현재 최저가 127,400,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501420 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1085-4 골드클래스 103동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 박우람 (2022.02.14. 매매, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2022.03.28. 고양시 압류입니다. 이후 고양시 압류, 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 인천광역시부평구 압류, 마포구 압류, 고양시 압류 및 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 정희원은 2022.01.07. 전입, 2021.11.24. 확정일자를 갖고 있어 말소기준보다 앞서며, 보증금 200,000,000원에 대해 우선변제권도 행사한 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 승계 여부를 구분해야 한다
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정희원 | 2022.01.07 | 2021.11.24 | 200,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 말소동의 확약서 반영 |
| 시영태 | 2024.11.29 | - | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 전입이 말소기준 이후 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 아래, 그러나 시장은 하락 중
골드클래스의 실거래는 7건 확인됩니다. 전체 평균 169,285,714원은 2022년의 200,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 과거 고가 거래의 영향이 큽니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 67.05㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2025.01 | 67.05㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2024.10 | 67.05㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 67.05㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.04 | 74.16㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 72.63㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2021.09 | 67.05㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 4건 | 156,250,000원 |
현재 최저가 127,400,000원은 최근 12개월 평균 156,250,000원의 81.5%이고, 최신 거래 170,000,000원보다도 낮습니다. 확약을 반영한 실질취득가 역시 127,400,000원이므로 현재 자료의 최근 실거래와 비교하면 가격 차이는 존재합니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -16.3% 하락한 것으로 집계되어, 과거 전체 평균 169,285,714원을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정 · 확약 효과 반영 전 배당 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,583,600원 |
| 1. 임차인 정희원 보증금 | 200,000,000원 | 124,816,400원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,725,945원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 정희원에게 124,816,400원이 배당되고 보증금 부족분 75,183,600원이 남습니다. 이 금액이 통상적인 대항력 인수형에서는 매수인 인수액이 되지만, 본건은 정희원 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 6건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천백석초등학교 남동측 인근이며, 주변은 공동주택 중심의 주택지대로 감정평가상 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 독정역이 있어 대중교통 여건도 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 중 2층 202호이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형 토지이고 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역·성장관리권역 등에 포함되며, 공시지가는 1,281,000원/㎡입니다.
- 환금성. 확인된 세대수는 16세대이고 준공일은 2011.03.22입니다. 최근 실거래는 존재하지만 소규모 다세대 특성상 대단지 아파트보다 거래 표본이 적고, 최근 가격 추세도 -16.3%로 하락 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 정희원 임차권등기의 말소동의 확약서가 실제 매각조건과 어떻게 연동되는지 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 정희원 인수액 이중 계산 금지. 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 룰상 부족분 75,183,600원을 낙찰가에 다시 더해 실질취득가를 202,583,600원처럼 계산하면 본건의 확약 효과를 무시하게 됩니다.
- 시영태 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 점유 형태, 실제 임대차관계, 명도 절차를 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 169,285,714원보다 최근 12개월 평균 156,250,000원과 최신 거래 170,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 최근 추세 -16.3%를 가격상한에 반영해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대 규모이므로 낙찰가가 시세보다 낮더라도 매도기간과 거래 빈도를 별도로 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 배당관계·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “2억 임차보증금”보다 중요한 것은 확약의 적용 범위
표면만 보면 이 사건은 감정가 182,000,000원에 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 있어 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 현재 최저가 127,400,000원에서 단순 배당만 하면 75,183,600원이 부족하므로 원칙대로라면 낙찰가가 내려가도 실질취득가는 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 본건에는 정희원 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 이 임차인에 대한 실질 인수가 0원으로 정리됩니다.
그 결과 현재 실질취득가는 127,400,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 156,250,000원의 81.5% 수준입니다. 다만 최근 거래 추세가 -16.3%로 내려오고 있고, 16세대 규모의 다세대라는 환금성 제약도 있습니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 하락장과 소규모 주택의 매도 유동성을 함께 확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
