인천지방법원 2026타경501454. 인천 미추홀구 주안동 블루하임 4층 401호, 전용 60.04㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차권과 확약서의 결합입니다. 황재호는 확정일자 2020.10.21, 전입·점유개시 2020.11.20로, 말소기준인 2022.10.07 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.

현재 최저가 140,000,000원을 기준으로 배당 계산상 황재호에게 137,240,000원이 배당되고, 보증금 미배당분은 66,760,000원으로 계산됩니다. 그런데 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 황재호 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 확약의 효력 범위는 황재호 임차권에 한정되며, 확약 밖의 다른 임차인·점유자가 실제로 존재한다면 별도 권리판단이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수구조를 바꾼다

실제 임차인은 1명, 황재호입니다. 보증기관 승계·대위에 따른 임차인 중복신고 표시는 없습니다. 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나, 대항력의 기준은 임차권등기일 2023.12.18이 아니라 이미 갖춘 2020.11.20 전입·점유에서 출발합니다. 그래서 확약이 없었다면 미배당 보증금 인수 문제가 핵심 위험이 됩니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다

이 물건은 대항력 임차인이 있어 본래라면 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 다만 황재호 임차인에 대해서는 확약이 적용되므로 현재 회차의 실질취득은 최저가 140,000,000원 수준으로 봅니다. 이를 비교할 기준은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 184,000,000원, 최신 거래 185,000,000원, 최근 가격 추세 -21.7%입니다.

전체 거래 평균은 196,750,000원이지만 2021.06의 235,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 184,000,000원과 최신 거래 185,000,000원을 우선합니다. 현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.1%입니다. 따라서 확약을 반영한 실질취득 기준에서는 가격 간격이 존재합니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

현재 회차의 단순 배당 계산상 황재호 보증금 미배당분은 66,760,000원으로 매수인 인수액에 잡히지만, 제출된 말소동의 확약서를 적용하면 황재호 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 ‘낙찰가 하락 = 총부담 하락’이 아니다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어, 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 실제로 이 사건의 단순 배당 시나리오도 140,000,000원 → 98,000,000원 → 68,600,000원으로 낙찰가가 낮아질수록 룰상 인수액은 66,760,000원 → 108,164,000원 → 137,034,800원으로 커집니다. 그러나 황재호 임차인에 대해서는 제출된 확약을 적용하므로 실질 인수는 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 4층 401호입니다. 사용승인일자는 2016.09.23입니다.
• 입지. 인천석암초등학교 북측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 주안역이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 서측 약 15m, 남측 약 6m 포장도로에 접하며 도로 상태는 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 규모. 블루하임은 총 9세대이며 확인된 거래는 4건입니다. 거래표본이 많지 않아 최근 거래가격과 개별 호수 상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 황재호 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 적용 대상·말소 절차를 원본으로 대조해야 합니다.
• 최저가만 보지 않기. 확약을 제외하면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 커지는 구조입니다. 이 사건의 가격 메리트는 반드시 확약 적용을 전제로 판단해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 196,750,000원보다 최근 12개월 평균 184,000,000원과 최신 거래 185,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 가격 추세가 -21.7%이므로 감정가 200,000,000원에 기대어 상단 가격을 잡는 것은 보수적으로 접근해야 합니다.
• 점유 확인. 등기상 임차권자는 황재호 1명입니다. 현장 점유관계와 인도 가능 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”

표면만 보면 보증금 204,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 회차 배당 후 66,760,000원의 미배당액이 남는 위험한 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려가도 룰상 인수액이 커지기 때문에 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 황재호 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 140,000,000원 수준이고 최근 12개월 평균 184,000,000원의 76.1%입니다. 가격 간격 자체는 있지만 시장 추세가 -21.7%인 하락 흐름이고, 총 9세대 다세대라는 점까지 함께 봐야 합니다. 이 사건의 승부처는 확약서의 정확한 적용 확인과 하락 시세를 반영한 입찰가 관리입니다.