인천지방법원 2026타경501458. 미추홀구 용현동 ‘애플하우스2차’ 5층 504호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용면적은 15.34㎡입니다. 현재 소유자 이희찬은 2021.07.17 매매를 원인으로 2021.08.06 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 47,000,000원으로 등기되어 있습니다.
권리분석의 핵심은 한현호 임차인입니다. 임대차계약일은 2021.11.05, 확정일자는 2021.11.09, 전입은 2021.12.09, 점유개시는 2021.12.10입니다. 말소기준인 주택도시보증공사의 2023.09.12 가압류보다 전입·점유가 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금은 50,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다.
다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 대해 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시되어 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약은 한현호 임차권에 한해서만 적용되는 것으로 보아야 하며, 별도의 실제 임차인은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501458 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 15.34㎡ |
| 소유자 | 이희찬 (2021.08.06 소유권이전 · 거래가액 47,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 33,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 단지 | 애플하우스2차 · 24세대 · 2011.03.23 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 한현호 5층 504호 15.34㎡ 전부 | 50,000,000원 | 전입 2021.12.09 확정 2021.11.09 점유 2021.12.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 말소동의 확약 반영 |
② 시세 비교 — 실질취득 3,360만원 vs 실거래 표본
애플하우스2차 전용 14.42~15.34㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 48,200,000원, 최근12개월 평균은 49,000,000원, 최신 거래는 2022.08의 50,000,000원입니다. 데이터상 최근 구간은 이전 구간보다 4.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 14.42㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2022.06 | 14.67㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2021.10 | 14.42㎡ | 3 | 47,000,000원 |
| 2021.07 | 15.34㎡ | 5 | 47,000,000원 |
| 2021.07 | 15.34㎡ | 5 | 47,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 48,200,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 49,000,000원 |
확약 반영 실질취득가 33,600,000원은 최근12개월 평균 49,000,000원의 68.6%이고, 최신 거래 50,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 48,000,000원은 전체 실거래 평균 48,200,000원과 비슷한 수준이지만, 한 차례 유찰로 최저가가 33,600,000원까지 내려와 가격 차이가 발생한 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,004,800원 |
| 1. 임차인 한현호 보증금 | 50,000,000원 | 32,595,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체로는 임차보증금 중 17,404,800원이 미배당됩니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차가 더 내려가도 ‘총부담’은 확약 때문에 달라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 33,600,000원 | 17,404,800원 | 33,600,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 23,520,000원 | 27,303,360원 | 23,520,000원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 16,463,999원 | 34,232,353원 | 16,463,999원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 커져 총부담이 단순히 낙찰가만큼 줄지 않습니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권의 말소동의 확약이 있으므로, 확약이 실제 매각·말소 절차에서 그대로 이행된다는 전제 아래 각 회차의 실질취득가는 매각가와 동일하게 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택이며 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 전용 15.34㎡의 소형 주거상품입니다.
- 입지. 인천 미추홀구 용현동 용현초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택 중심의 주택지대입니다. 주거환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 낙섬중로 등 인근 간선도로에 버스정류장이 있습니다. 숭의역은 북서측 약 683m 지점으로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되며 공시지가는 1,357,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 세로의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가되어 있습니다.
- 환금성. 총 24세대의 소규모 도시형생활주택이며 확인된 실거래가 5건에 그쳐, 대단지 아파트보다 매수층과 거래표본이 제한적일 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 한현호 임차권이 정확히 대상인지, 매각 후 말소동의·말소절차가 확정적으로 이행되는지 확인하세요.
- 임차인 배당과 명도. 실제 임차인은 1명이며 대항력·우선변제권이 있습니다. 배당 이후 점유상태와 인도 협의 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 비교의 기준. 확약이 유효하면 실질취득가는 현재 33,600,000원입니다. 이를 최근12개월 평균 49,000,000원 및 최신 거래 50,000,000원과 비교하는 것이 맞습니다.
- 실거래의 시간차. 확인된 거래가 2021~2022년에 집중되어 있으므로 2026년 현재 호가·거래 가능가격은 별도로 확인해야 합니다.
- 감정요항표 표시 대조. 감정요항표의 건물구조 기재에는 “4층 건물 내 4층 401호”라는 표현이 있어 사건 표시인 “5층 504호”와 원문상 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·공과금. 소형 공동주택의 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘확약’, 가격의 핵심은 ‘3,360만원’
이 사건은 표면만 보면 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원이 최저가 33,600,000원보다 커서 인수형으로 보일 수 있습니다. 실제 배당 계산에서도 17,404,800원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.
그 전제에서는 실질취득가가 현재 최저가와 같은 33,600,000원이고, 이는 실거래 표본의 최근12개월 평균 49,000,000원의 68.6%입니다. 다만 24세대 소규모 원룸형 주택이고 거래표본이 2021~2022년에 집중돼 있어, 과거 실거래 대비 할인만으로 현재 환금성을 단정하기는 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 확약서 원문의 효력 확인과 현재 시세 재확인입니다.
