인천지방법원 2026타경501462. 인천 서구 연희동 굿모닝힐타운 215동 202호, 전용 45.20㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 압류나 근저당이 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 장윤서의 전입·점유개시일은 2022.01.18, 확정일자는 2021.12.21이고, 말소기준은 2023.06.30 계양세무서장 압류입니다. 따라서 장윤서는 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖는 구조입니다.
현 최저매각가 67,200,000원 기준 배당계산상 장윤서에게 65,590,400원이 배당되고 59,409,600원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인 인수 위험으로 보아야 하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 인수액은 실질 0원*으로 처리합니다. 확약의 적용범위와 실제 말소 조건은 입찰 전 원문을 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501462 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 701-8 굿모닝힐타운 215동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.20㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 박일성 (2021.12.28 매매 · 거래가액 125,000,000원, 2022.01.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2023.06.30 국(계양세무서장) 압류입니다. 장윤서의 전입·점유개시일 2022.01.18이 이보다 앞서므로 대항력이 인정되는 자료 구조입니다. 이후 2024.12.20 인천광역시 서구 압류, 2025.12.30 국(부천세무서장) 압류, 2026.02.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 장윤서 2층 202호 45.20㎡ 전부 | 125,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.01.18 | 우선변제 확정 2021.12.21 · 배당요구 | 보증기관 승계 아님 확약 적용 시 실질 인수 0원* |
을구 12-2는 12번 주택임차권의 경정등기로 임대차계약일자가 2021.12.11 및 2021.12.28로 기재된 기록입니다. 별도 보증금을 추가 합산하지 않았으며, 해당 경정등기만으로 별도의 실제 임차인을 단정하지 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
굿모닝힐타운(214,215동)은 18세대 규모이고, 대상 전용면적은 45.20㎡입니다. 제공된 실거래는 7건이며 전체 평균은 101,428,571원입니다. 다만 2021~2022년의 125,000,000원·130,000,000원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 76,500,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 44.26㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 44.63㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2022.12 | 41.02㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.02 | 44.63㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2022.01 | 45.20㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.12 | 45.20㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2021.10 | 45.20㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 76,500,000원 |
확약 적용 시 실질취득은 현 최저매각가와 같은 67,200,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 76,500,000원의 87.8%입니다. 다만 시장의 최근 거래 수준은 과거보다 31.3% 하락한 것으로 집계되어 있습니다. 따라서 전체 실거래 평균 101,428,571원과 비교해 큰 할인처럼 보이는 수치는 현재 가격 메리트 판단의 주된 근거로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,609,600원 |
| 1. 임차인 장윤서 보증금 | 125,000,000원 | 65,590,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 장윤서 미배당액은 59,409,600원으로 산출됩니다. 다만 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인의 매수인 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는 경우 배당순위와 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 2층 202호입니다. 사용승인일은 2002.06.05입니다.
- 입지. 연희동 행정복지센터 동측에 위치하며 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 아시아드경기장역이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가는 1,022,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 18세대 규모이며 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 최근 거래가격이 과거보다 낮아진 상태라 매도 시 가격 민감도를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 장윤서 임차권등기의 말소 대상, 효력 발생 조건, 매수인 추가 부담 여부를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 장윤서의 전입·점유개시 2022.01.18은 말소기준 2023.06.30보다 빠릅니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 인수형입니다.
- 임차권 경정등기 확인. 을구 12-2에서 임대차계약일자가 2021.12.11 및 2021.12.28로 경정돼 있으므로 12번 임차권과의 연결관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 2023.06.30, 2024.12.20, 2025.12.30 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 101,428,571원보다 최근 12개월 평균 76,500,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -31.3%이므로 현 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 안전마진을 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 배당관계·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 125,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 부담스러운 인수형입니다. 현 최저가 67,200,000원에서는 배당계산상 59,409,600원이 미배당으로 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 장윤서 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 처리됩니다.
가격만 놓고 보면 실질취득 67,200,000원은 최근 12개월 평균 76,500,000원의 87.8%입니다. 다만 최근 시장 추세가 -31.3%이고 단지는 18세대 규모여서, 과거 전체 평균 101,428,571원을 근거로 큰 폭의 할인이라고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 확약서의 실제 효력 확인과 하락한 최근 시세 기준의 가격 검증입니다.
