인천지방법원 2026타경501504. 검암동 태성휴빌5차 3층 304호, 전용 37.48㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김현민은 2021년 6월 26일 매매를 원인으로 2021년 6월 30일 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 199,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2021년 10월 26일 국가의 압류입니다. 그런데 임차인 김솔은 2021년 6월 30일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 5월 17일이라 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰대금에서 돌려받지 못하는 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 전형적인 대항력 임차인 인수 구조입니다.
중요한 반전은 매각물건명세서에 있습니다. 명시 인수권리로 을구 3번 주택임차권등기가 적시돼 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 본 분석에서는 이 확약을 해당 임차인 김솔에 한정해 반영해 실질 인수액을 0원으로 처리합니다. 확약을 반영하지 않는 단순 배당 계산상 현재 회차 미배당 보증금은 42,040,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 611-7 태성휴빌5차 3층 304호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 37.48㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김현민 (2021.06.26 매매, 2021.06.30 소유권 취득 · 거래가액 199,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 준공 / 규모 | 2018.03.08 · 14세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
실제 임차인은 김솔 1명입니다. 보증금은 199,000,000원, 임대차계약일은 2021.05.15, 확정일자는 2021.05.17, 전입·점유개시는 2021.06.30입니다. 말소기준인 2021.10.26 국가 압류보다 전입이 빨라 대항력 있음으로 조사됐고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김솔 대항력 有 우선변제 실질승계 0* | 3층 304호 37.48㎡ 전부 | 199,000,000원 | 2021.06.30 / 2021.05.17 | 원칙상 미배당 보증금 인수 가능. 다만 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출로 해당 임차인 실질 인수 0원* |
② 시세 비교 — 80.4%지만 거래시점이 오래됐다
태성휴빌5차 동일 전용면적 37.48㎡로 잡힌 거래는 2건이며 모두 3층, 거래금액은 각각 199,000,000원입니다. 최신 거래도 2021년 7월입니다. 따라서 확약 반영 실질취득 160,000,000원은 기록 거래가의 80.4%지만, 이 두 거래만으로 2026년 현재 시세보다 19.6% 싸다고 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 37.48㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 2021.06 | 37.48㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 평균 | 37.48㎡ | 2건 | 199,000,000원 |
감정가와 최저가는 모두 160,000,000원이고, 확약을 반영한 실질취득 역시 160,000,000원입니다. 수치만 보면 199,000,000원보다 39,000,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 거래연월이 2021.06~2021.07에 집중돼 있어, 현재 환금가치 판단에는 별도의 최신 거래 확인이 필요한 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 김솔 보증금 (우선변제) | 199,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김솔 보증금 미배당액은 42,040,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 3층 304호입니다.
- 입지. 간재울중학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 섞여 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철2호선 검바위역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로·설비. 서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접하며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,628,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 14세대 규모로 거래표본이 적습니다. 제공된 동일면적 거래도 2건에 그쳐 매도가격 산정 시 개별 호수 상태와 최신 현장 시세 확인 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문과 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액 기억. 확약을 배제하면 현재 회차에서 김솔 보증금 42,040,000원이 미배당됩니다. 이 수치가 이 물건의 핵심 권리위험 기준점입니다.
- 세금 압류 확인. 2021.10.26 국가 압류, 2025.07.03 부천시 압류, 2026.05.06 국가 압류가 확인됩니다. 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당을 판단할 수 있습니다.
- 시세 새로 확인. 동일면적 실거래 199,000,000원은 2021년 6~7월 거래입니다. 현재 매도호가·최근 실거래 없이 160,000,000원을 곧바로 저가로 단정하면 안 됩니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기된 김솔의 점유·퇴거 상태와 현장 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관계와 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 위험은 컸지만, 확약이 승부를 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 199,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 최저가 160,000,000원보다 보증금이 커서 매우 위험해 보입니다. 실제 단순 배당계산에서도 42,040,000원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차인 인수는 실질적으로 0원, 실질취득은 160,000,000원으로 봅니다.
가격만 놓고 보면 2021년 동일면적 거래 199,000,000원 대비 80.4%이지만, 거래시점이 오래됐고 표본도 2건뿐입니다. 게다가 14세대 소규모 다세대라는 특성상 현재 환금가격을 과거 거래 하나로 확정하기 어렵습니다. 여기에 세금 압류의 당해세 여부도 남아 있습니다. 결론적으로 확약 확인 시 권리는 관리 가능하지만, 가격과 세금은 아직 검증이 필요한 B급 물건입니다. 이 사건의 핵심은 ‘대항력 임차인이 있다’는 사실 자체가 아니라, 확약의 효력을 원본으로 확인하고 2026년 현재 시세를 다시 잡는 것입니다.
