수원지방법원 2025타경55806. 화성시 남양읍 원천리에 위치한 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 배시원이며, 2016년 설정된 수원중앙새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 다수의 압류·가압류가 형성되어 있습니다. 신청채권자 역시 수원중앙새마을금고로, 청구금액은 118,531,080원입니다.
이 사건은 일반적인 아파트 경매와 다른 점이 있습니다. 토지와 단독주택을 함께 취득하는 구조이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 건물의 공부상 용도와 실제 이용상태가 다른 부분이 있고, 토지별로 용도지역 및 규제가 서로 다릅니다. 권리 말소뿐 아니라 취득하는 부동산의 정확한 범위와 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 원천리 99-2 |
| 등기상 소재지 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 원천리 99-3, 99-2 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양서로182번길 43 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 벽돌구조 기타지붕 2층 건물 |
| 건물 이용상태 | 단독주택으로 이용 중. 1층·2층 각각 방 3개, 거실, 주방, 욕실 등 |
| 사용승인일 | 2016.01.20 |
| 토지 정보 | 면적 160㎡ · 지목 대 · 부정형 · 완경사 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 배시원 (단독소유) |
| 감정가 | 562,766,500원 |
| 최저매각가 | 393,936,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 수원중앙새마을금고 |
| 청구금액 | 118,531,080원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
말소기준권리는 2016.02.02. 설정된 수원중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 240,500,000원이며, 이 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 설정된 이종화·이진영의 근저당권과 도담자산관리대부·강서신용협동조합의 가압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
압류도 모두 말소기준권리 이후에 등기되었습니다. 서울특별시 영등포구의 2017년 압류는 이미 말소되었고, 2022년 강제경매개시결정 역시 말소된 이력이 있습니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.05.08. 접수되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 임차인 1명
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 임차인은 정찬범 1명입니다. 전입일은 2024.01.25.로, 2016.02.02. 말소기준권리보다 늦습니다. 제시된 권리판정은 대항력 없음이지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정찬범 | 2024.01.25 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 0원 추정 |
실제 확인 임차인 1명. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류되나, 보증금·확정일자·배당요구 및 구체적인 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.
감정평가서에도 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 특히 1층과 2층이 각각 주거공간으로 이용되는 만큼 실제 거주자와 사용 부분을 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 임차인에게 대항력이 없다는 판단과 점유자를 인도받는 과정이 간단하다는 판단은 별개입니다.
③ 가격 분석 — 70% 유찰가가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 562,766,500원이며, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 393,936,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준까지 내려왔지만, 주변 단독주택과 토지의 실거래가격이 확인되지 않아 현재 가격이 시장가치보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
단독주택·토지는 같은 지역에 있어도 토지면적, 접도조건, 용도지역, 건물 이용상태, 제시외 건물 포함 여부 등에 따라 적정가격이 달라질 수 있습니다. 이 물건 역시 토지별 규제와 공부상 용도 차이가 있어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 추정 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 393,936,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 275,755,200원 | 57,317,216원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 193,028,640원 | 138,885,604원 | 0원 |
회차별 금액과 미배당액은 제시된 시나리오 기준입니다. 실제 매각가, 집행비용, 세금 우선배당, 임차인의 배당자격에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액을 매수인이 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 393,936,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당표입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산한 추정치입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,315,104원 |
| 1. 근저당 · 수원중앙새마을금고 | 240,500,000원 | 240,500,000원 |
| 2. 근저당 · 이종화 | 32,400,000원 | 32,400,000원 |
| 3. 근저당 · 이진영 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 가압류 · 도담자산관리대부 | 20,511,843원 | 20,511,843원 |
| 5. 가압류 · 강서신용협동조합 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 59,209,053원 |
추정 집행비용 6,315,104원, 일반 채권 배당 328,411,843원, 소유자 잔여 59,209,053원으로 구성한 계산입니다. 국세·지방세 우선배당 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다. 실제 채권액과 확정 배당액을 나타내는 표가 아닙니다.
⑤ 입지·토지·건물 확인 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정산업단지 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 혼재한 농촌 취락지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남서측 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 벽돌구조 기타지붕 2층 건물이며 외벽은 벽돌쌓기·페인트칠, 창호는 샷시 창호 등으로 구성됩니다.
- 주거 이용. 1층과 2층 모두 방 3개·거실·주방·욕실 등이 있는 단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.
- 설비. 위생·급배수시설이 있으며 기름보일러 난방설비를 갖춘 것으로 조사되었습니다.
- 토지 형상. 면적 160㎡, 지목 대, 완경사의 부정형 토지로 기재되어 있습니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다. 일괄매각 전체 토지면적과 필지별 조건은 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 용도지역. 토지별로 제1종일반주거지역과 자연녹지지역이 기재되어 있으며, 개발제한구역이 적용되는 토지도 포함되어 있습니다. 지구단위계획구역 및 성장관리권역 등의 규제도 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 정보상 공시지가는 ㎡당 290,800원입니다. 이는 실거래가격이나 경매 적정가격과 동일한 개념이 아닙니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에서는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있지만, 매각물건명세서에는 목록 3의 1층이 공부상 단독주택(차고)인 반면 현황상 단독주택으로 이용된다고 별도로 명시되어 있습니다. 해당 내용을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저매각가 393,936,000원이 감정가 대비 70%라는 점만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 주변 토지·단독주택의 최근 실거래와 현재 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 임차인 계약 확인. 정찬범의 보증금, 확정일자, 배당요구, 실제 점유 부분과 임대차계약 내용을 확인하세요. 전입일 기준 대항력 없음 판정과 별도로 인도 가능성을 검토해야 합니다.
- 세금 채권 확인. 국세·지방세 압류 6건에 관한 체납액, 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인하고 예상배당표를 다시 계산하세요.
- 매각범위 대조. 원천리 99-2·99-3 등 실제 매각목록의 필지를 확인하고, 공동담보에 기재된 원천리 99-4와 구분하세요. 일괄매각 대상 및 제시외 건물 ㉠~㉣의 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 토지이용계획 확인. 자연녹지지역, 개발제한구역, 제1종일반주거지역과 지구단위계획구역의 적용 필지를 각각 확인하세요. 필요한 사용·개발행위의 허용 여부도 별도로 검토해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 목록 3의 1층 차고가 주거용으로 이용되는 현황을 확인하고, 건축물대장과 실제 건물구조, 제시외 건물의 적법성을 대조하세요.
- 실제 점유와 명도. 임차인 정찬범 외의 실제 거주·사용 관계를 확인하고 낙찰 후 인도 협의와 명도 비용을 검토하세요.
- 배당 원본 확인. 수원중앙새마을금고의 청구금액 118,531,080원과 근저당 채권최고액 240,500,000원을 구분하고, 실제 채권계산서·배당요구 내역을 확인하세요.
- 최신 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지이용계획을 확인하세요.
맺으며 — 권리 말소와 가격·현황 검증은 별개다
이 물건의 말소기준은 수원중앙새마을금고의 2016년 근저당권이며, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 등기권리 측면에서는 인수 위험이 제한적인 편입니다.
그러나 실제 확인 임차인 1명의 보증금이 미상이고, 국세·지방세 압류 6건이 존재합니다. 단독주택과 토지의 일괄매각이라는 특성상 제시외 건물의 포함 범위, 차고의 실제 주거 이용, 토지별 용도지역 및 개발제한구역도 검토해야 합니다.
최저매각가 393,936,000원은 감정가의 70%이지만, 실거래 시세와 비교하지 않은 상태에서는 저렴한 가격이라고 결론 내릴 수 없습니다. 권리 인수는 0원 추정, 가격 메리트는 미확인. 임차관계·세금·매각범위·토지규제를 확인하고 실제 시장가격을 검증한 뒤 입찰 여부와 가격을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
