인천지방법원 2026타경501516. 간석동 해마루더펠리체 3층 309호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 말소기준 자체보다 그보다 먼저 성립한 임차권입니다. 방수진의 임대차계약일은 2022년 4월 2일, 확정일자는 2022년 4월 4일, 전입·점유개시는 2022년 5월 9일입니다. 반면 말소기준은 2023년 11월 30일 남동구 압류이므로, 임차인은 말소기준보다 앞서 전입·점유한 대항력 있는 임차인입니다.
따라서 확약이 없다면 최저매각가 92,400,000원에서 집행비용 2,063,200원을 공제한 90,336,800원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 44,663,200원은 매수인에게 승계되는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501516 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 241-2 해마루더펠리체 3층 309호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 예술로370번길 70 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 용도 · 14층 건물 중 3층 309호 |
| 현재 소유자 | 김도연 (2022.06.03 매매 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2018년 수협은행 근저당권은 2022년 5월 9일 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2023.11.30 남동구 압류이며, 그 이후 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞서 전입·점유를 시작한 방수진의 임차권입니다. 임차권등기는 2024년 5월 31일이지만, 등기 내용상 전입·점유가 2022년 5월 9일이므로 대항력 기준은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 HUG 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 방수진 | 3층 309호 23.9188㎡ 전부 | 2022.05.09 | 2022.04.04 | 135,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 최저가 할인만으로 판단하면 안 된다
감정가는 132,000,000원, 현재 최저매각가는 92,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 동일 물건의 최근 12개월 평균 거래가나 최신 거래가 자료가 없어, 감정가 대비 30% 할인이라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가와 같은 92,400,000원이지만, 그 금액이 시장가격보다 낮은지는 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,063,200원 |
| 1. 임차인 방수진 보증금(우선변제) | 135,000,000원 | 90,336,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 방수진의 보증금 중 44,663,200원이 미배당됩니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출되어 있어 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 지상 14층 건물 내 3층 309호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 ‘간석오거리역’ 남서측 인근. 업무시설과 근린생활시설이 소재하는 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 주상용 건부지입니다. 북동측·북서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,163,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 방수진 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 요건에서 효력을 갖는지 직접 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차의 룰상 임차인 미배당액은 44,663,200원이지만, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
- 임차인 현황. 확인된 실제 임차인은 방수진 1명입니다. 전입 2022.05.09, 확정일자 2022.04.04, 보증금 135,000,000원입니다.
- 시세 별도 확인. 현재 자료에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없으므로, 감정가 대비 30% 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 다음 회차 착시 주의. 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 확약 미반영 배당상 임차인 미배당액은 71,884,241원, 90,938,969원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사와 실제 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘선순위 임차인’보다 ‘확약의 효력’이 승부처다
표면만 보면 보증금 135,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가는 92,400,000원이므로, 현재 회차에서 미배당 44,663,200원을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 방수진 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 실질취득액은 현재 회차 기준 92,400,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 92,400,000원이 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 ‘감정가의 70%’가 아니라, 확약서 원문이 방수진 임차권 말소를 확실하게 담보하는지와 실거래 시세를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는지입니다.
