수원지방법원 2025타경55824. 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘104호 근린시설입니다. 소유자 황한나는 2023.03.07. 매매를 원인으로 거래가액 953,399,328원에 취득했고, 2023.03.16. 소유권이전과 동시에 의왕농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 780,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
근저당은 2025.03.13. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 이후 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다. 경매개시 이후 기흥세무서장, 화성세무서장, 용인시, 국민건강보험공단의 압류가 차례로 등기됐지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 배당모델에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55824 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘104호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14 |
| 용도 / 위치 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물 내 1층 엘104호 |
| 소유자 | 황한나 · 거래가액 953,399,328원 · 2023.03.07. 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 970,000,000원 / 970,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 714,240,448원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 현황 | 엘101호 내지 엘104호가 경계벽 없이 일체로 사용하다 철거된 상태로 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.03.16. 의왕농업협동조합 근저당입니다. 해당 근저당은 2025.04.15. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 그 뒤 경매개시결정과 4건의 압류가 이어졌습니다. 등기분석상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
임차인 목록은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있고, 조사일 현재 엘101호부터 엘104호까지 경계벽 없이 일체로 사용하다 철거된 상태의 공실로 조사됐습니다. 현재 확인된 배당 시나리오상 임차인 보증금 인수액은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 현황 분석 — 권리보다 ‘경계벽 철거’가 더 큰 확인사항
감정평가 당시 엘101호 내지 엘104호는 각 호 사이 경계벽 없이 일체로 사용되다가 철거된 상태였고, 내부는 인테리어공사 중단상태로 확인됐습니다. 공부와의 차이 항목에도 경계벽이 철거된 상태라고 명시돼 있습니다.
가격 면에서는 감정가와 최저가가 모두 970,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 기준을 확보하지 못한 상태이므로 감정가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 가점을 주기보다, 현황 복구·구획 문제까지 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 편이 보수적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 970,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,100,000원 |
| 1. 근저당 · 의왕농업협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 177,900,000원 |
현재 배당모델은 집행비용 12,100,000원, 근저당 780,000,000원, 소유자 잔여 177,900,000원으로 구성됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 970,000,000원 | 780,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 776,000,000원 | 765,840,000원 | 14,160,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 620,800,000원 | 612,192,000원 | 167,808,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서천고등학교 남동측 인근이며 지식산업센터·공장·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물이며 외벽은 복합판넬·강화유리 마감, 위생·급배수·지하주차장·엘리베이터·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 사다리형 평지로 공장·지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용 중이며 북측·동측·남측으로 폭 약 15m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하고 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,554,000원/㎡이며 토지면적은 5,785.4㎡입니다.
- 현황 차이. 엘101호 내지 엘104호 경계벽이 철거돼 있으며, 감정상 별도의 위반사항 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전유부분 경계 확인. 엘101호부터 엘104호까지 경계벽이 철거돼 있으므로 엘104호의 실제 위치와 구획 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원상구획 상태 확인. 내부 인테리어공사가 중단된 상태이므로 현재 마감·설비·출입구 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 기흥세무서장·화성세무서장·용인시 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 국민건강보험공단 압류 확인. 2026.07.29. 압류가 추가돼 있으므로 매각기일 전 최신 등기 상태를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 970,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 최근 실거래 비교 기준을 별도로 확보한 뒤 응찰가를 정하는 것이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 조사일 현재 공실이지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 실제 현황을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
등기 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2023.03.16. 의왕농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 등기 밖 현황에 있습니다. 엘101호부터 엘104호까지 경계벽 없이 일체로 사용하다 철거된 공실이고 내부 인테리어공사도 중단돼 있습니다. 여기에 압류 4건이 있어 당해세 여부가 배당액을 바꿀 수 있습니다. 최근 실거래 비교 기준도 확보되지 않은 만큼 신건 970,000,000원을 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 권리는 통과, 현황·세금·가격은 확인 후 판단. 이 물건은 그 세 가지 확인이 끝나야 입찰가를 정할 수 있습니다.
