수원지방법원 2025타경55824. 용인시 기흥구 농서동 ‘프리미엄원희캐슬기흥서천’ 1층 L104호 근린시설입니다. 소유자 황한나 씨는 2023년 3월 7일 매매를 원인으로 953,399,328원에 취득했고, 2023년 3월 16일 의왕농업협동조합이 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 국·용인시·국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기상 근저당권은 2025년 3월 13일 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 같은 회사가 채권자로 2025년 5월 2일 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 714,240,448원입니다. 현재 최저가 679,000,000원은 감정가 대비 70%지만, 실거래 비교자료가 없어 “30% 떨어졌으니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 2023년 3월 16일 의왕농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 경매개시결정과 4건의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 가격 판단 — 70% 유찰만으로 ‘저가’라고 볼 수 없다

감정가는 970,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 679,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 475,299,999원(49%), 332,709,999원(34.3%)입니다.

하지만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 291,000,000원 낮다는 사실만으로 시장가격 대비 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 용도가 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정 당시 L101호부터 L104호까지 경계벽 없이 일체로 사용된 뒤 철거된 상태라는 현황까지 가격에 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 679,000,000원 가정)

현재 최저가 기준 매각대금 679,000,000원은 집행비용 9,190,000원과 근저당 배당 669,810,000원으로 전부 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 110,190,000원이 미배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서천고등학교 남동측 인근이며, 주변은 지식산업센터·공장·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물 내 1층 L104호입니다. 외벽은 복합판넬·강화유리 마감, 내부는 인테리어공사 중단 상태입니다.
• 현황. L101호~L104호가 경계벽 없이 일체로 사용되다가 철거된 상태로 공실이며, 공부와의 차이도 경계벽 철거로 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 지하주차장, 엘리베이터, 소방설비가 있습니다.
• 토지. 3필 일단의 사다리형 평지로 공장·지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용 중이며, 북·동·남측 약 15m 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
• 공시지가. 1,554,000원/㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 경계벽 복원 여부. L101호~L104호 경계벽이 철거된 상태이므로 L104호의 독립 구획 복원 가능 여부와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부 공사 상태. 인테리어공사가 중단된 상태로 평가돼 실제 마감 수준과 추가 공사비 확인이 필요합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류의 세목과 법정기일을 확인해 당해세 여부 및 실제 배당 변동 가능성을 점검해야 합니다.
• 임대관계. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·전입·사업자등록 및 점유 상태를 원본으로 대조하는 편이 안전합니다.
• 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 판단을 하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리보다 현황과 가격 검증이 더 중요하다”

이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 3월 16일 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 최저가에서도 근저당 채권최고액 기준 110,190,000원이 미배당되고, 세금 관련 압류도 4건 존재합니다.

가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 감정가 970,000,000원에서 한 차례 유찰돼 679,000,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없어 이 70% 가격이 시장 대비 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 게다가 L101호~L104호의 경계벽 철거, 내부 인테리어 공사 중단, 공실이라는 현황이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수 0원” 자체가 아니라 L104호를 독립적으로 복원·사용하는 비용과 현재 가격의 적정성을 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.