* 조건부 실질 인수 0원은 확약서의 효력이 임차권 말소뿐 아니라 매수인에 대한 보증금 인수 위험까지 해소하는 경우를 전제로 합니다. 등기상 보증금 189,000,000원은 별도로 존재하며, 확약서의 정확한 내용과 실제 효력은 입찰 전 확인해야 합니다.

인천지방법원 2026타경501520. 인천 서구 석남동 파크원 7층 706호, 등기상 임차권 범위가 69.26㎡ 전부인 오피스텔입니다. 감정평가서상 14층 건물 중 7층에 위치하며, 2019.01.21 사용승인을 받은 건물입니다. 현재 최저매각가는 144,200,000원으로 감정가의 70%입니다.

표면적인 할인율보다 중요한 것은 임차권의 처리입니다. 임차인 김다운은 2020.09.04 전입 및 점유를 시작했고, 말소기준으로 제시된 2022.11.21 압류보다 앞섭니다. 등기상 보증금은 최초 180,000,000원에서 189,000,000원으로 변경된 내역이 확인됩니다. 따라서 낮아진 최저매각가만을 근거로 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인의 대항력

등기에는 주택도시보증공사의 180,000,000원 가압류와 189,000,000원 강제경매 신청이 각각 기재되어 있습니다. 이는 동일 기관의 채권 관련 기록이므로, 서로 독립적인 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 김다운 1명입니다.

2019년의 신탁등기는 이미 말소되었고, 2020.09.04 임미란에게 신탁재산이 귀속되었습니다. 한편 국세·지방세 관련 압류가 다수 존재하므로, 등기 말소와 별개로 실제 배당에서 조세채권의 법정기일 및 우선순위가 어떻게 적용되는지도 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.89억과 확약서

③ 가격 분석 — 감정가 70%와 실질취득가의 차이

감정가는 206,000,000원이며, 현재 최저매각가는 144,200,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70%가 적용된 상태입니다. 그러나 동일 오피스텔이나 인근 유사 물건의 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다.

따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 확약서가 충분한 효력을 갖지 못한다면, 선순위 임차보증금의 인수 여부에 따라 실질취득액 자체가 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)

위 표는 매각가 144,200,000원을 가정한 제공 배당 추정치입니다. 조세채권의 실제 우선순위, 임차인의 배당, 당해세 및 최우선변제는 최종 확정된 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 동일한 주택도시보증공사의 180,000,000원 가압류와 189,000,000원 경매 신청액은 별도 등기 기록이며, 동일 채권의 중복 여부가 확인되지 않았으므로 369,000,000원을 독립적인 확정 채무 총액으로 해석해서는 안 됩니다. 이 표의 예상배당액을 김다운 임차인의 실제 배당액으로 간주해서도 안 됩니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

배당 시나리오상 유찰이 진행되면 채권자 배당액이 줄어들고 미배당액은 증가합니다. 다만 이 수치는 제공된 채권액 합산 기준으로, 동일 기관 채권의 중복 가능성과 조세·임차권의 실제 우선순위가 반영되지 않은 추정치입니다.

매수인 관점에서는 채권자의 전체 미배당액보다 선순위 임차인이 실제로 얼마를 배당받고, 확약서가 잔여보증금 인수의무를 해소하는지가 더 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 석남동 소재 석남초등학교 남서측 인근입니다. 주변에 공동주택·단독주택·학교·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 7호선·인천지하철 2호선 석남역이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 중 7층으로, 2019.01.21 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수·난방·도시가스·기계식 주차·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 본건 동측으로 포장 중로에 접합니다.
• 용도 및 규제. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 일반상업지역·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 상대보호구역과 토지거래허가구역 관련 지정 내역도 확인됩니다.
• 토지거래허가구역. 감정자료상 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 2025.08.26~2026.08.25 지정 내역이 있습니다. 해당 기간은 매각기일 이전에 종료되므로, 이후 연장·변경 여부와 본건 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 2,400,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 공부 및 위반 사항. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 오피스텔의 교통 접근성은 양호한 편으로 기술되어 있으나, 비교 실거래와 임대수익 자료가 확인되지 않아 실제 매도 가능 가격·매각 소요기간·수익률은 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 동의가 임차권등기 말소에 한정되는지, 대항력 포기 및 잔여보증금 청구 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 인수문구 확인. 을구 1번 주택임차권등기를 인수권리로 명시한 내용과 확약서 단서가 실제 매수인 부담에 어떤 효과를 갖는지 대조해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 등기상 최초 180,000,000원, 변경 후 189,000,000원의 계약 내역과 실제 잔존 채권액을 확인해야 합니다.
• 배당 및 조세 확인. 국세·지방세 압류의 채권액과 법정기일, 임차보증금의 우선순위 및 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 중복 확인. 180,000,000원 가압류와 189,000,000원 경매 신청이 동일 채권에 관한 것인지 확인해야 합니다. 동일 기관의 청구를 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 확약으로 인수 위험이 해소되면 낙찰가 중심으로 계산하되, 그렇지 않으면 미배당 보증금을 포함해 총취득비용을 다시 산정해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 파크원 동일 면적 및 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래, 최신 거래가격과 가격 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기 존재만으로 현재 점유 상태를 확정하지 말고, 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 미납 관리비, 기계식 주차시설 이용조건과 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 규제 및 원본 대조. 매각기일 기준 토지거래허가구역 지정 여부, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — 최저가가 아니라 인수 위험의 해소 여부가 승부처

이 사건은 감정가 206,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 144,200,000원으로 낮아진 오피스텔입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 1명과 등기상 보증금 189,000,000원이 존재합니다.

주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되었다는 점은 인수 위험을 해소할 수 있는 중요한 요소입니다. 다만 현재 확인된 내용만으로는 대항력과 잔여보증금 인수의무까지 소멸하는지 확정할 수 없습니다.

확약서가 매수인 인수 위험 전체를 유효하게 해소한다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 반대로 선순위 대항력이 유지되고 미배당 보증금이 승계된다면 실질취득액은 보증금 189,000,000원 수준에 이를 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 실질취득액이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다.

아울러 조세채권의 실제 배당순위와 동일 기관 채권의 중복 여부가 확인되지 않았고, 비교 가능한 실거래 시세도 확보되지 않았습니다. 확약서 효력·실제 배당·최근 실거래를 확인한 뒤 인수액과 총취득비용을 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.