인천지방법원 2026타경501530. 간석오거리역 남서측 인근의 센트라움 10층 1006호, 전용 54.62㎡ 주거용 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “최저가 119,000,000원”이 아니라 대항력 있는 임차권과 그 말소동의 확약을 함께 읽는 것입니다. 임차인 조선욱은 2022.08.29 확정일자를 받고 2022.09.13 전입·점유를 시작했으며, 2024.06.26 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 부천시 압류는 2024.12.31이므로, 임차인의 권리 순서가 더 빠릅니다.
확약이 없었다면 현재 매각가 119,000,000원에서 집행비용을 제외한 116,534,000원을 배당받고도 보증금 200,000,000원 중 83,466,000원이 남아 매수인 인수 문제가 발생합니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 202,466,000원 수준으로, 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 조선욱 임차권의 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약은 해당 임차인에게만 적용되는 것이므로, 입찰 전 확약서 원문과 실제 말소 이행 조건은 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501530 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 10층102동1006호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 전용 54.62㎡ · 15층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 김운성 (2022.11.15 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저, 확약이 승계 위험을 해소
등기상 과거 신한은행 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024.12.31 부천시 압류입니다. 조선욱의 전입·점유는 2022.09.13, 임차권등기는 2024.06.26으로 모두 그보다 빠릅니다. 따라서 권리 순서만 보면 조선욱은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다. 이후 2026.02.24 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조선욱 제10층 제1006호 54.62㎡ 전부 | 200,000,000원 | 2022.09.13 | 2022.08.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 룰상 승계 확약 반영 실질 0원 |
실제 임차인 1명. 조선욱은 배당요구를 했고, 현재 매각가 기준 배당 후 부족분은 83,466,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래보다 낮지만 시장은 하락 중
센트라움은 56세대, 2017.06.15 준공입니다. 비교 대상 면적은 54.62㎡이며, 최근 12개월 거래는 6건입니다. 전체 12건 평균 161,104,166원보다 최근 12개월 평균은 149,416,666원으로 낮고, 최근 구간과 이전 구간의 추세 차이는 -13.5%입니다. 따라서 과거 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 55.31㎡ | 3 | 134,500,000원 |
| 2026.05 | 55.31㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 54.62㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 55.31㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 55.31㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 55.31㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 149,416,666원 |
확약을 반영한 현재 실질취득 119,000,000원은 최근 12개월 평균 149,416,666원의 79.6%이고, 최신 거래 134,500,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 현재 회차에는 최근 거래 대비 완충 구간이 있습니다. 다만 최근 거래 흐름이 -13.5%인 하락 추세라는 점 때문에 과거 전체 평균 161,104,166원 대비 73.9%라는 수치만으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 조선욱 보증금 | 200,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 조선욱 보증금의 미배당액은 83,466,000원입니다. 권리 원칙상 매수인 인수 대상이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 중 10층 1006호입니다.
- 입지. 간석오거리역 남서측 인근이며, 동류형 오피스텔과 근린상가가 혼재하는 상업지역입니다. 인근에 음식점·유흥시설·숙박시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 사다리형 평지이며 북서측 약 35m, 남측 약 6m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,624,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 센트라움은 56세대이고 최근 거래는 존재하지만, 최근 12개월 평균이 이전 거래구간보다 낮아 -13.5% 추세를 보입니다. 오피스텔이라는 용도 특성도 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 조선욱 임차권에 정확히 적용되는지, 말소 조건과 절차를 매각물건명세서 원문과 함께 대조해야 합니다.
- 확약 미반영 시나리오 확인. 현재 룰상 미배당 83,466,000원, 2회 유찰 시 118,599,400원, 3회 유찰 시 143,139,580원입니다. 단순히 유찰가만 낮아진다고 취득부담이 같은 비율로 줄어드는 구조가 아닙니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균은 149,416,666원, 최신 거래는 134,500,000원이며 추세는 -13.5%입니다. 전체 평균 161,104,166원보다 최근 가격대를 우선해 판단해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 56세대 규모와 상업지역 입지, 최근 거래 흐름을 감안해 아파트와 동일한 매수층·환금성을 전제로 보지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 승부처는 ‘119,000,000원’보다 확약의 실제 효력이다
이 물건은 표면적으로 최저가 119,000,000원이고 최근 12개월 평균 149,416,666원의 79.6%라 가격 완충이 보입니다. 최신 거래 134,500,000원보다도 낮습니다. 그러나 권리 구조의 본질은 조선욱 임차인이 대항력 있는 200,000,000원 임차인이라는 점입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 83,466,000원의 미배당 보증금 인수 문제가 발생합니다.
반대로 제출된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 그대로 이행되면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 119,000,000원으로 정리됩니다. 이 경우 최근 시세 대비 가격 여유는 존재합니다. 다만 시장 자체가 최근 구간에서 -13.5% 하락했고, 물건이 56세대 규모의 주거용 오피스텔인 만큼 가격만으로 높은 평가를 주기에는 제한이 있습니다. 결국 이 사건의 핵심은 확약의 대상·조건·말소 이행을 원문으로 확인한 뒤, 하락 중인 최근 거래가격을 기준으로 입찰가를 판단하는 것입니다.
