54,600,000원
인천지방법원 2026타경501534. 인천 남동구 논현동 논현두손지젤타워 13층 1302호, 전용 28.27㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 소유자는 박지수 씨로 2022.11.25 소유권을 이전받았고 등기부 기재 거래가액은 80,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 80,000,000원으로 신청한 강제경매입니다.
이 사건의 핵심은 ‘최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다’는 숫자보다 선순위 임차권을 실제로 떠안느냐입니다. 정은아 씨는 2020.11.23 전입·점유했고, 2024.12.17 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 경매개시결정일 2026.02.24보다 앞서므로 확약이 없다면 인수 문제가 생깁니다. 다만 명세상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 임차인에 한해서는 실질 인수를 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501534 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 644-4 논현두손지젤타워 13층 1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 28.27㎡ · 지하3층/지상15층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 박지수 (2022.11.25 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2011년 설정됐던 화명동새마을금고 근저당은 2016.12.06 이미 말소됐습니다. 따라서 제공된 권리분석 기준에서는 2026.02.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 정은아 씨의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.12.17 등기됐고, 전입·점유일은 더 이른 2020.11.23입니다. 즉 확약이 없었다면 매수인에게 승계될 수 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 정은아 13층 1302호 28.27㎡ 전부 | 2020.11.23 | 2020.11.02 2022.11.23 | 81,000,000원 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원* |
정은아 씨는 실제 임차인 1명입니다. 등기부에는 2020.11.02 계약의 보증금 81,000,000원과 2022.11.14 계약의 보증금 80,000,000원이 함께 기재돼 있지만, 같은 임차인의 계약 이력이므로 서로 다른 두 임차인의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 2024.12.17 배당요구도 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있는 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,382,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 53,217,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 80,000,000원 중 53,217,200원이 배당돼 26,782,800원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 신청채권자의 미회수액이며, 확약을 반영한 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 본건의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호구포역(수인분당선) 남서측 인근에 위치하며, 로변을 중심으로 근린생활시설 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리를 고려할 때 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도·건물. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 철골철근콘크리트조 지하3층/지상15층 건물의 13층 1302호입니다. 사용승인일은 2011.04.28입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 동측 및 북측으로 호구포로 계통의 광대로·중로에 접합니다. 공시지가는 3,745,000원/㎡입니다.
- 규제 확인. 감정 자료에는 외국인 등에 한한 토지거래계약허가구역 지정기간이 2026.08.25까지로 기재돼 있으므로, 매각기일 전 현재 규제 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정은아 씨의 을구 3번 임차권 전부를 대상으로 하는지, 별도 조건이 붙어 있는지 원문으로 확인하세요.
- 임차권 말소 실행. 낙찰 이후 실제 말소 절차와 필요한 서류·시점을 확인해 등기 정리가 지연되지 않도록 해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기는 주거 임차관계를 전제로 하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사·현장 방문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 78,000,000원 대비 최저가 54,600,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일·유사 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 본건은 확약이 승부처”
이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 임차권이 말소기준보다 앞선 인수형 물건입니다. 정은아 씨의 전입·점유는 2020.11.23이고, 임차권등기는 2024.12.17, 말소기준인 강제경매개시결정은 2026.02.24이기 때문입니다. 게다가 등기부 기재 보증금 81,000,000원과 80,000,000원은 현재 최저가 54,600,000원보다 큽니다.
하지만 본건에는 바로 그 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*, 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 54,600,000원*입니다. 다만 감정가 대비 30% 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론내려서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 확약서의 유효 범위를 원문으로 확인한 뒤, 별도로 시장가격을 검증하는 것입니다.
