인천지방법원 2026타경501614. 서창동 ‘서창에스클래스’ 5동 2층 201호, 전용 74.65㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사대성하우징이며 2020년 6월 1일 거래가액 303,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 김지훈의 주택임차권입니다. 김지훈은 2020년 5월 21일 주민등록 및 점유를 시작했고, 2020년 4월 17일 확정일자를 갖추었으며, 보증금은 303,000,000원입니다. 선언된 말소기준권리는 2022년 1월 25일 국의 압류이므로 임차인의 전입·점유가 기준일보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.

현재 최저가 188,300,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,436,200원을 제외한 184,863,800원이 임차인 보증금에 우선 배당되고, 계산상 보증금 부족분은 118,136,200원입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분이 매수인에게 승계될 수 있어 실질취득액이 보증금 303,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 188,300,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심

과거 옹진수산업협동조합·농협은행·한국캐피탈·동그라미파이낸스대부의 근저당은 모두 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022년 1월 25일 포천세무서장의 국 압류입니다. 김지훈은 그보다 앞선 2020년 5월 21일 전입·점유를 갖추었으므로 대항력 있는 임차인입니다. 이후 2022년 6월 8일 보증금 303,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득액으로 봐야 한다

서창에스클래스 5·6동, 전용 74.65㎡ 실거래는 확인된 3건이 모두 동일 면적입니다. 최근 12개월 평균은 226,666,666원, 최신 거래는 2025년 2월 235,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득액 188,300,000원은 최근 12개월 평균의 83.1%입니다.

최저 실거래는 210,000,000원, 최고 및 최신 거래는 235,000,000원입니다. 현재 실질취득액 188,300,000원은 확인된 최저 실거래보다도 21,700,000원 낮고, 최근 12개월 평균보다 38,366,666원 낮습니다. 다만 실거래 표본은 3건이고, 다세대 16세대 규모이므로 거래 표본 자체가 두껍지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 188,300,000원 가정)

배당 계산상 김지훈 보증금의 부족분은 118,136,200원입니다. 이 금액은 대항력 임차인이라면 원칙적으로 매수인 승계 문제가 생기는 구간이지만, 본 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액이 내려가지 않는다

위 표는 데이터에 계산된 확약 미반영 룰상 인수액을 그대로 보여줍니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 낙찰가가 떨어져도 인수액이 커져 실질부담이 보증금 규모에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 이 사건에서 “유찰돼서 싸졌다”는 판단은 말소동의 확약서가 실제로 적용된다는 전제가 있을 때에만 성립합니다. 확약 반영 후에는 현재 회차의 실질 인수액이 0원이므로 실질취득액은 188,300,000원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천서창초등학교 남서측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물 1층 주차장을 통한 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 용도. 공부상 주용도는 다세대주택이며, 서창에스클래스 5·6동의 총 세대수는 16세대, 사용승인일은 2017.10.23입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,277,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 대상이 을구 9번 김지훈 주택임차권인지, 매각 후 말소 절차와 조건이 무엇인지 직접 확인해야 합니다.
• 대항력·배당 구조. 김지훈은 전입·점유 2020.05.21, 확정일자 2020.04.17, 보증금 303,000,000원으로 대항력·우선변제권을 갖춘 구조입니다.
• 실질취득액 기준. 확약이 유효하게 적용되면 현재 회차 실질취득액은 188,300,000원입니다. 확약을 배제하면 부족분 118,136,200원의 승계 문제가 다시 살아납니다.
• 실거래 표본. 동일 면적 실거래는 3건으로 최근 12개월 평균 226,666,666원, 최신 거래 235,000,000원입니다. 표본 수가 많지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.
• 감정평가 원문 대조. 감정요항의 건물 구조 문구에는 “제4층 제403호” 표현이 있으나 사건 주소는 5동 2층 201호이므로 해당 부분은 원문을 반드시 대조해야 합니다.
• 관리비·세금. 실제 배당과 인도 시 미납 관리비, 당해세 등 매수 후 부담 가능 항목을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약의 효력’을 본다

이 물건은 표면상 최저가 188,300,000원이 최근 12개월 실거래 평균 226,666,666원보다 낮아 가격 차이가 분명합니다. 하지만 그 전에 확인해야 할 것이 있습니다. 보증금 303,000,000원의 대항력 임차인 김지훈입니다. 일반 원칙대로라면 현재 회차에서 미배당되는 118,136,200원이 매수인에게 이어질 수 있어 최저가만으로는 가격을 판단할 수 없습니다.

이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결정적입니다. 해당 확약을 반영하면 임차권 인수는 실질 0원, 실질취득액은 188,300,000원이 됩니다. 따라서 핵심은 단순히 “한 번 유찰돼 싸졌다”가 아니라, 확약서가 어떤 권리를 어떤 조건으로 말소시키는지 확인한 뒤에야 현재 가격의 의미가 생긴다는 것입니다.