인천지방법원 2026타경501624. 부평동 헤르메스아파트 2동 3층 307호로, 집합건축물대장상 전유부 용도는 오피스텔입니다. 현 소유자 강성인은 2022년 3월 25일 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 정재성 임차인은 그보다 앞선 2022년 1월 13일 임대차계약을 체결하고, 2022년 2월 11일 확정일자, 2022년 2월 28일 주민등록 및 점유를 갖춘 뒤 2024년 3월 8일 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2022년 11월 25일의 인천광역시 부평구 압류입니다. 정재성의 전입·점유는 그보다 먼저이므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 통상 계산만 놓고 보면 낙찰대금에서 전액 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 다만 본건에는 그 결과를 바꾸는 말소동의 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501624 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 495-10 헤르메스아파트 2동 3층 307호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 불가 |
| 소유자 | 강성인 (2022.03.25. 매매 · 거래가 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약서
정재성의 대항력 발생에 필요한 주민등록·점유일은 2022.02.28로, 말소기준권리인 2022.11.25 부평구 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.02.11에 받아 배당요구와 함께 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 임차권등기는 2024.03.08에 이루어졌지만, 그 등기 자체보다 앞서 갖춘 전입·점유가 대항력 판단의 핵심입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 정재성 | 3층 307호 70.31㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 확정 2022.02.11 전입·점유 2022.02.28 임차권등기·배당요구 2024.03.08 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
② 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 그러나 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
감정가 209,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 146,300,000원, 감정가의 70%입니다. 확약서가 유효하게 이행되어 정재성 임차권의 실질 인수가 0원이면 현재 회차의 실질취득 역시 146,300,000원입니다.
다만 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건의 가격 판단에서는 ‘감정가에서 얼마나 내려왔는가’와 ‘실제 시장가보다 낮은가’를 분리해서 봐야 합니다. 본 리포트는 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 가점하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액* | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 146,300,000원 | 106,548,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 102,410,000원 | 149,823,740원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 71,687,000원 | 180,003,366원 | 0원* |
* 룰상 인수액은 확약서를 반영하지 않은 배당계산상의 임차보증금 부족분입니다. 말소동의 확약서가 유효하게 이행되는 전제에서 정재성 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,848,200원 |
| 1. 임차인 정재성 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 143,451,800원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 정재성 보증금의 미배당액은 106,548,200원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 후순위 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 위 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 전유부 용도는 오피스텔입니다. 현장조사는 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다.
- 주위환경. 굴다리오거리 동남측 인근이며, 같은 유형의 주상복합건물과 근린생활시설 등이 들어선 상가지대입니다.
- 교통. 서측과 동측 약 700m 지점에 각각 부평역과 부개역이 있으며, 인근 대로의 시내버스 정류장 이용이 가능해 대중교통편익은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 1층·지상 14층 건물이며, 96개 호·주차 75대·승강기 2대, 용적률 799%입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 본건의 인수 여부를 뒤집는 핵심 문서입니다. 정재성 임차권에 대한 말소 범위와 이행 조건을 매각물건명세서 및 제출된 확약서 원문으로 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 일자 확인. 계약 2022.01.13, 확정일자 2022.02.11, 전입·점유 2022.02.28, 보증금 250,000,000원을 등기부·명세서와 다시 맞춰 보아야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 실제 배당순위와 후순위 미배당액을 확정할 수 있습니다.
- 현황 표시 확인. 현황조사서에는 본건 아파트 우편물과 외벽에 B동 표시가 있다고 기재되어 있으므로 현장과 공부상의 동 표시를 대조하는 것이 좋습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 감정가 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약서가 결론을 바꾼다”
표면만 보면 이 물건은 보증금 250,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 있어 인수 부담이 큰 사건입니다. 실제로 현재 최저가 146,300,000원을 기준으로 단순 배당하면 보증금 부족분 106,548,200원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정재성 임차권에 대한 실질 인수액은 0원*으로 보는 것이 본건의 핵심입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 146,300,000원입니다. 다만 그 결론은 확약서가 정재성 임차권을 실제로 말소하는 범위와 조건대로 이행되는 것을 전제로 합니다. 또한 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다. 이 사건의 승부처는 확약서의 효력을 정확히 확인하고, 감정가 할인과 시장가격을 혼동하지 않는 것입니다.
