인천지방법원 2026타경501659. 부평동 인스테이션 6층 608호, 전용 범위 21.94㎡ 전부를 사용하는 원룸형 도시형생활주택입니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 홍유경의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.07.01, 확정일자는 2022.07.07, 전입 및 점유개시는 2022.07.28이며, 2024.06.05 임차보증금 120,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 현재 등기상 경매개시결정은 2026.02.27이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다.
통상 이 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되지 못한 보증금이 늘고, 그 미배당분을 매수인이 떠안게 됩니다. 실제로 제공된 배당모형에서 현재 회차는 69,532,400원, 2회 유찰 시 84,792,680원, 3회 유찰 시 95,474,876원이 미배당 인수액으로 계산됩니다. 따라서 확약이 없다면 최저가만 보고 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501659 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 415-8 인스테이션 6층 608호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 원룸형-도시형생활주택 · 제6층 제608호 21.94㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상15층 · 사용승인 2012.02.17 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.08.11 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 51,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 선순위지만 확약이 있다
현재 권리관계에서 가장 중요한 시점은 2026.02.27 강제경매개시결정입니다. 과거 국민은행·신한은행 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 반면 홍유경의 임차권은 2022.07.28 전입·점유, 2022.07.07 확정일자를 갖고 있고 2024.06.05 임차권등기까지 마쳤기 때문에 경매개시결정보다 앞서는 대항력 있는 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍유경 | 제6층 제608호 21.94㎡ 전부 | 120,000,000원 | 2022.07.28 / 2022.07.07 | 대항력 有 우선변제 有 승계 룰상 69,532,400원 확약 반영 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 홍유경은 배당요구가 접수되어 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 51,800,000원을 기준으로 집행비용 1,332,400원을 먼저 제외하면 임차인에게 50,467,600원이 배당되는 모형이고, 남는 보증금 69,532,400원이 원칙상 매수인 승계분입니다.
② 가격 구조 — 70% 최저가만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
감정가는 74,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 51,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차권의 존재 때문에 확약의 효력이 가격 판단의 전제가 됩니다. 확약을 반영하면 실질취득은 51,800,000원이지만, 확약을 배제한 룰상 계산에서는 현재 회차 실질부담이 121,332,400원입니다.
따라서 “감정가 대비 70%”라는 숫자 하나만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 이 물건에서 가격 메리트 판단은 확약서 원문 확인 후 별도로 이뤄져야 하며, 감정가와 최저가의 차이만으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정 · 확약 반영 전 배당모형)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,332,400원 |
| 1. 임차인 홍유경 보증금 | 120,000,000원 | 50,467,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차인 미배당액은 69,532,400원으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 | 룰상 총부담 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 51,800,000원 | 69,532,400원 | 121,332,400원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 36,260,000원 | 84,792,680원 | 121,052,680원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 25,382,000원 | 95,474,876원 | 120,856,876원 | 실질 인수 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 다세대이며 실제로는 원룸형-도시형생활주택으로 이용 중입니다. 전용 범위는 제6층 제608호 21.94㎡ 전부입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평시장역 북동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·주거용 오피스텔·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 부평시장역이 있습니다.
- 도로. 필지 서측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2012.02.17입니다. 난방·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 확인사항. 이해관계인 부재 등으로 위치 확인은 집합건축물대장상 건축물현황도면과 현관 호별 표시 등에 의거했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 을구 7번 주택임차권등기에 대한 확약의 대상, 조건, 말소 시점과 절차를 원본으로 대조하세요.
- 대항력 구조 재확인. 홍유경은 2022.07.28 전입·점유, 2022.07.07 확정일자로 경매개시결정보다 앞섭니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 승계 구조입니다.
- 배당요구·배당표. 홍유경은 배당요구가 접수돼 있습니다. 실제 배당액과 미배당액은 집행비용·조세·배당순위에 따라 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인하세요.
- 주택도시보증공사 청구. 신청채권자 청구금액은 120,000,000원이며 현재 배당모형에서는 배당액이 0원으로 계산됩니다.
- 현황 확인. 원룸형 도시형생활주택의 실제 점유자, 인도 가능 여부, 관리비·공용부분 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 74,000,000원 대비 최저가가 51,800,000원이라고 해서 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요. 이 사건의 핵심은 먼저 확약의 효력을 확정하는 것입니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기만 보고 보면 위험도가 높습니다. 임차인 홍유경은 보증금 120,000,000원, 전입·점유 2022.07.28, 확정일자 2022.07.07로 경매개시결정보다 앞서는 대항력 임차인이고, 현재 최저가에서는 69,532,400원이 미배당되는 구조입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 매수인의 인수액이 커져 총부담이 약 120,000,000원 수준에 머무는 전형적인 인수형 경매입니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 51,800,000원입니다. 이 사건의 승부처는 “최저가가 얼마냐”가 아니라 확약서가 을구 7번 임차권을 실제로 말소시키는 범위와 조건을 정확히 확인하는 것입니다. 확약 확인 전에는 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
