* 확약의 효력이 임차권 말소에 그치는지, 임차인의 대항력과 잔여보증금 인수까지 배제하는지는 확인이 필요합니다. 136,823,800원은 제공된 배당 추정을 적용한 조건부 금액이며, 강선규 관련 추가 인수액과 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

인천지방법원 2026타경501664. 부평동 대준블루온 11층 1104호는 감정평가상 도시형생활주택으로 이용되는 집합건물입니다. 감정가 113,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 79,100,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 단순한 가격 할인만으로 접근하기 어렵습니다. 2024년 등기된 보증금 135,000,000원의 주택임차권이 2026년 강제경매개시결정보다 앞서 존재하기 때문입니다.

이선영은 2022.07.18 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.07.03입니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분류돼 있습니다. 매각물건명세서에는 임차권 인수에 관한 기재와 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실도 기재돼 있습니다. 하지만 말소동의 사실만으로 대항력 포기나 잔여보증금 채무 면제까지 확정된 것으로 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

과거 신한은행·사당새마을금고·현대해상화재보험 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 과거 가처분 및 신탁등기 역시 관련 말소 내역이 확인됩니다. 현존하는 인수 위험의 핵심은 과거 근저당이 아니라 이선영의 선순위 임차권과 별도 점유자 강선규의 권리관계입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명

* 이선영의 57,723,800원은 확약에 의한 인수 배제를 반영하지 않은 배당표상 금액입니다. 유효한 대항력 포기 및 잔여보증금 인수 배제가 확인되는 경우 해당 임차인 인수액은 실질 0원으로 달라질 수 있습니다.

주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 확인됩니다. 별도의 실제 임차인으로 추가 합산하지 않으며, 신청채권액 135,000,000원을 이선영의 보증금과 합산하여 270,000,000원의 임차보증금이 존재하는 것처럼 계산하지 않습니다. 신청채권과 임차보증금의 구체적인 채권 관계 및 확약 권한은 원문 확인 대상입니다.

③ 실질취득액 — 최저가가 내려가도 부담은 남는다

이선영의 보증금이 최저매각가보다 큽니다. 확약에 따른 인수 배제가 확인되지 않는 경우, 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족액이 늘어나 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

* 회차별 배당·인수 추정에 따른 조건부 계산입니다. 확약의 인수 배제 효력이 확인되지 않았다는 전제이며, 강선규 관련 미확정 인수액과 취득 부대비용은 제외했습니다. 실제 배당액과 인수액은 집행비용, 우선채권 및 최종 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)

매각대금 79,100,000원에서 집행비용 1,823,800원을 제외하면 77,276,200원이 남습니다. 배당 추정상 이 금액이 이선영의 보증금에 배당되며, 보증금 부족액은 57,723,800원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권에 대한 별도 예상배당액은 0원입니다.

위 표는 제공된 예상배당 산정치를 그대로 표시한 것입니다. 신청채권과 임차보증금이 동일 채권의 대위·승계 관계에 있는지 확인하지 않은 상태에서 두 금액을 독립적인 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 아파트로 가정한 시세나 환금성 판단은 적절하지 않습니다.
• 위치 및 환경. 인천광역시 부평구 부평동 굴다리오거리 북서측 인근입니다. 주변에 동류형 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 소재하며 제반 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 버스정류장이 인근에 있고 차량 출입이 가능하며, 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬라브 지붕의 지상 15층 건물 중 11층입니다. 상·하수도, 난방, 위생 및 승강기설비가 있습니다.
• 도로. 남서측 약 25미터, 북서측 약 6미터, 북동측 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역의 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일 현재의 규제 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가 또는 실질취득액이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 약정하는지, 대항력 포기와 잔여보증금 인수 배제까지 포함하는지 확인하세요.
• 확약 권한 확인. 주택도시보증공사가 해당 임차권 및 보증금반환채권에 관하여 어떤 지위와 권한으로 확약했는지, 이선영에게 그 효력이 미치는지 확인하세요.
• 강선규 권리관계 확인. 실제 점유 여부, 계약 상대방, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 대항요건 충족 여부를 확인하세요. 이선영의 확약으로 자동 해결되는 문제가 아닙니다.
• 임차보증금 중복 계산 방지. 주택도시보증공사의 신청채권액과 이선영의 보증금이 어떤 관계인지 확인하고 동일 채권의 중복 합산을 피하세요.
• 실질취득 기준 비교. 확약에 따른 인수 배제가 확인되지 않으면 최저가 79,100,000원이 아닌 실질취득 추정액 136,823,800원을 기준으로 가격 적정성을 검토하세요.
• 시세 조사. 대준블루온 동일·유사 면적 도시형생활주택의 최근 실거래, 최신 거래 및 가격 추세를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 이선영과 강선규의 실제 점유관계 및 인도 가능 여부를 확인하고 명도 비용과 소요 가능성을 검토하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 관련 세금, 추가 비용 발생 가능성을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 관련 서류 및 확약서 원문을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “최저가 7,910만원 ≠ 실질취득 7,910만원”

이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 임차보증금의 최종 인수 여부입니다. 이선영의 보증금 135,000,000원에 대한 배당 부족액은 현재 회차 기준 57,723,800원으로 추정되며, 이를 인수한다면 실질취득액은 136,823,800원입니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 위험 해소 단서입니다. 다만 대항력 포기 및 잔여보증금 인수 배제까지 유효하게 확인되어야 이선영 관련 인수액을 실질 0원으로 처리할 수 있습니다. 그 경우에도 강선규의 보증금과 대항력은 별도 검토가 필요합니다.

확약 범위 확인 전에는 보증금 인수 위험을 남겨 두고, 확약 확인 후에도 별도 점유자의 권리와 실제 시세를 검증해야 합니다. 현 단계에서 최저매각가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.