*확약 효력 미확정 상태의 배당 시뮬레이션 기준입니다. 말소동의가 매수인에 대한 보증금 청구 포기까지 유효하게 해소하는 것으로 확인되면 해당 임차인 인수액은 실질 0원으로 달라질 수 있습니다. 현재 확인된 문구만으로 대항력 포기까지 확정하지 않았습니다.
인천지방법원 2026타경501688. 인천 부평구 부평동 퍼스트씨티56 2층 204호 오피스텔입니다. 감정가 211,000,000원인 물건이 한 차례 유찰돼 최저가가 147,700,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 가격이 크게 낮아졌지만, 등기부에는 보증금 190,000,000원의 주택임차권이 남아 있습니다. 임차인 정수진의 전입일은 2020.03.05로, 말소기준인 2021.03.12 압류보다 앞섭니다. 낙찰가와 별개로 임차보증금 미회수액을 매수인이 부담할 수 있는 구조라는 점이 핵심입니다.
반면 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 내용도 명시돼 있습니다. 이 확약이 실제로 어느 권리를 소멸시키고, 임차인의 잔여보증금 청구까지 차단하는지는 반드시 구분해야 합니다. 단순히 임차권등기 말소에 동의했다는 사실만으로 대항력 포기까지 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 577-2 퍼스트씨티56 제2층 제204호 도로명주소: 인천광역시 부평구 대정로 76 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 전용 / 층수 | 72.09㎡ · 지하 2층 / 지상 15층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2015.04.01 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.03.30 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 | 211,000,000원 |
| 최저매각가 | 147,700,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구액 190,000,000원 |
| 말소기준 | 갑구 4번 · 2021.03.12 · 국 압류(남인천세무서장) |
| 임차인 | 정수진 · 정혜욱 (실제 임차 관련자 2명) |
| 주요 인수 쟁점 | 정수진 보증금 미배당액 및 주택도시보증공사 말소동의 확약의 효력 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2021.03.12 국 압류입니다. 과거 신한은행 근저당권은 이미 2015.06.01 말소됐으므로 현재 인수 대상인 근저당권으로 계산하지 않습니다. 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류와 추가 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
문제는 정수진입니다. 정수진은 2020.03.05 전입 및 점유를 시작했고, 2020.02.10 확정일자를 받았습니다. 임차권등기 자체는 2022.04.18에 이뤄졌지만, 임차권등기일만을 기준으로 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 기존 전입과 점유에 따른 대항력 및 확정일자에 따른 우선변제권을 함께 살펴야 합니다.
확약이 해당 임차인의 대항력 포기 또는 매수인에 대한 잔여보증금 청구 포기까지 유효하게 포함하고, 매각조건상 인수 부담이 해소되는 것으로 확인된다면 정수진 관련 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다.
그러나 확인된 내용은 임차권등기 말소동의입니다. 대항력 포기까지 명시됐는지 확인되지 않았으므로 현재 단계에서는 배당표상 45,167,800원의 조건부 인수위험을 남겨둡니다. 확약의 효력은 정수진의 권리에 한정해 검토해야 하며, 정혜욱의 점유·보증금 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련자 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정수진 204호 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2020.03.05 확정 2020.02.10 |
190,000,000원 | 있음 말소기준 이전 |
있음 배당요구 |
조건부 인수 추정 45,167,800원 확약 효력 확인 시 0원 가능 |
| 정혜욱 후순위 전입자 |
전입 2024.10.15 확정일자 미상 |
미상 | 없음 전입이 말소기준 이후 |
미상 확정일자·배당요구 확인 필요 |
대항력에 따른 승계 없음 점유·보증금 사실관계 확인 |
주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 나타나지만, 별도 임차인으로 중복 집계하지 않았습니다. 두 채권 항목이 동일 채권의 중복 기재인지 여부는 확인이 필요합니다.
정수진. 임대차계약일은 2020.02.06, 점유개시일과 주민등록일은 2020.03.05입니다. 2022.04.18 임차권등기명령에 따른 등기가 이뤄졌으며 배당요구가 있습니다. 보증금 190,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 확약 등으로 인수 부담이 해소되지 않는 한 미회수분이 매수인에게 남을 수 있습니다.
정혜욱. 전입일이 2024.10.15로 말소기준인 2021.03.12보다 늦어, 확인된 전입일 기준으로 선순위 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 점유관계도 정리해야 합니다. 정수진의 확약만으로 정혜욱의 임대차관계까지 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 최저가보다 실질취득액을 봐야 한다
이 사건은 1회 유찰로 감정가 211,000,000원의 70%인 147,700,000원이 최저매각가가 됐습니다. 그러나 임차인 정수진의 보증금은 190,000,000원으로 최저가보다 큽니다.
확약 효력이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고, 그만큼 임차보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 매수인의 실질취득비용이 같은 폭으로 감소하지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 보증금 190,000,000원을 기준으로 집행비용 영향을 더한 수준에 실질취득액이 형성됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 추정 인수액* | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 147,700,000원 | 70% | 45,167,800원 | 약 190,000,000원 + 집행비용 영향 |
| 2회 유찰 시 | 103,390,000원 | 49% | 88,857,460원 | 약 190,000,000원 + 집행비용 영향 |
| 3회 유찰 시 | 72,373,000원 | 34.3% | 119,329,714원 | 약 190,000,000원 + 집행비용 영향 |
*배당표의 집행비용 및 보증금 미배당 추정치를 적용한 확약 미반영 시나리오입니다. 실제 매각가격, 배당순위, 세금 우선권 및 확약 효력에 따라 달라집니다. 향후 회차의 가격과 인수액은 예정된 결과가 아니라 가정입니다.
확약이 유효하여 인수액이 실질 0원이 되는 경우에도, 최저가 147,700,000원이 현재 시장가격보다 저렴한지는 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,700,000원 가정 · 확약 효력 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,867,800원 |
| 1. 임차인 정수진 보증금 | 190,000,000원 | 144,832,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
미배당액: 45,167,800원
확약에 의한 인수 부담 해소가 확인되지 않는다면 매수인에게 승계될 수 있는 금액입니다. 확약이 대항력 및 잔여보증금 청구를 유효하게 해소하는 것으로 확인되면 해당 임차인 관련 실질 인수액은 0원으로 달라집니다.
위 배당은 제공된 추정 순위에 따른 시뮬레이션입니다. 국세 압류가 3건 존재하므로 실제 조세채권의 종류, 법정기일 및 우선순위에 따라 임차인 배당액과 인수 추정액이 달라질 수 있습니다. 임차인의 최우선변제 등도 별도로 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 경매신청 청구액은 동일 기관의 신고이므로 실제 채권의 중복 여부를 확인하지 않고 독립 채무로 확정하거나 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 인천부흥초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선·1호선 부평역이 있습니다. 북동측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 15층 건물의 2층 204호입니다. 사용승인일은 2015.04.01이며, 승강기·개별난방·기계식주차설비 등이 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 등기부에는 주택임차권이 기재돼 있어 실제 주거 이용과 임대차관계도 함께 확인해야 합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 표기는 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 것으로 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰일 기준 규제 적용 여부와 후속 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 실제 내부 상태와 설비 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 교통 접근성과 상업지역 입지는 참고할 만하지만, 동일 건물의 최근 거래 자료가 없어 현재 매매 수요와 적정 환금가격은 확정할 수 없습니다. 오피스텔이라는 용도와 실제 점유관계를 반영해 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기, 미배당 보증금 청구 포기 또는 매수인 면책에 해당하는 내용이 포함되는지 확인해야 합니다.
- 최종 매각물건명세서 확인. 을구 4번 주택임차권등기의 인수조건, 확약의 반영 여부 및 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 검증. 확약 미반영 시 현재 회차 추정 인수액은 45,167,800원입니다. 실제 배당액과 조세채권 우선순위에 따라 달라질 수 있으므로 낙찰가만 기준으로 자금을 계산하면 안 됩니다.
- 국세 압류 확인. 남인천세무서·안산세무서·동안산세무서 관련 압류가 존재합니다. 실제 체납세액과 우선순위에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 정혜욱 점유관계 확인. 후순위 전입이지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 점유 여부, 임대차계약, 인도 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증기관 채권 중복 확인. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청 청구가 별개 채권인지, 동일 채권의 중복 표시인지 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 건물 및 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래와 최신 거래를 확인해야 합니다. 감정가나 과거 소유권이전 거래가를 현 시세로 대신해서는 안 됩니다.
- 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 기계식주차 이용조건, 내부 상태 및 점유자의 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문 및 배당 관련 서류를 최종 매각조건에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.477억 ≠ 실질취득 1.477억”
이 물건의 핵심은 유찰로 내려간 최저가가 아닙니다. 보증금 190,000,000원의 선순위 대항력 임차인과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
확약 효력이 확인되지 않으면 현재 회차에서 미배당 보증금 45,167,800원이 매수인에게 승계될 수 있으며, 추가 유찰 시에도 낙찰가 하락분 상당액이 보증금 인수액 증가로 이어집니다. 따라서 실질취득비용은 보증금 수준을 중심으로 검토해야 합니다.
반면 확약이 대항력 및 잔여보증금 청구까지 유효하게 해소한다면 정수진 관련 실질 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 다만 정혜욱의 보증금과 점유관계는 별도로 확인해야 하며, 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 확약만으로 가격 메리트가 입증되지는 않습니다.
결론은 인수조건 확인과 가격판단을 분리하는 것입니다. 확약 원본, 최종 매각조건, 실제 배당순위 및 점유관계를 확인하기 전에는 단순히 감정가 대비 70%라는 이유로 저가 물건으로 평가하기 어렵습니다. 권리 불확실성과 시세 자료 부족을 함께 반영한 보수적 검토가 필요합니다.
